原標(biāo)題：雅生活服務(wù)：2019年利潤增長不低于45％，股東半年內(nèi)減持1億股套現(xiàn) 來源：面包財經(jīng)
雅生活服務(wù)于2020年2月11日盤后公告了正面盈利預(yù)告，預(yù)計2019年度未經(jīng)審核年內(nèi)利潤總額及未經(jīng)審核歸母凈利潤將分別同比增長不低于50%及45%。
對于增長的原因，公司表示主要由于在管面積的增加、多元化增值服務(wù)產(chǎn)生的收入上升以及管理費用的有效控制。
公開數(shù)據(jù)顯示，2017年底至2019年中期，雅生活服務(wù)的在管總建筑面積從78.34百萬平方米上升至211.2百萬平方米。公司在管總建筑面積的增長很大程度上來自于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司以及收并購，其中可能也蘊(yùn)含著關(guān)聯(lián)交易、商譽(yù)等風(fēng)險。
業(yè)績預(yù)告披露后的第一個交易日，雅生活服務(wù)的股價上漲1.93%。2020年截至2月13日，在新冠疫情的不利影響下，公司股價也已累計逆勢上漲超三成。
物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)逾五成營收
雅生活服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，于2018年從雅居樂集團(tuán)分拆上市，主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及外延增值服務(wù)（包括案場物業(yè)管理服務(wù)和其他外延增值服務(wù)）三大塊。
2019年中期財報顯示，雅生活服務(wù)來自于物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及外延增值服務(wù)的營收分別為12.27億元、2.06億元以及8.08億元，分別占同期總營收的54.8%、9.2%以及36.0%。
由此可見，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的營收占比超過五成，是公司最主要的收入來源。
一般來說，物業(yè)管理服務(wù)包括安保、清潔、綠化、園藝以及維修保養(yǎng)等，其增長主要來自于在管面積的增加以及管理費用的上升。過去幾年，由于在管面積的持續(xù)增加，雅生活服務(wù)的營收利潤快速增長，進(jìn)而帶動股價上漲。
公告數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)的合約總建筑面積由2017年底126.1百萬平方米上升至2019年中期324.6百萬平方米，同期的在管合約總建筑面積由78.34百萬平方米上升至211.2百萬平方米，兩者的增幅均超過1.5倍。
伴隨著在管合約總建筑面積的增加，雅生活服務(wù)的營業(yè)收入由2017年中期6.92億元上升至2019年中期22.41億元，同期的歸母凈利潤則由1.12億元上升至5.41億元，復(fù)合增速分別達(dá)到了79.96%以及119.78%。
與此同時，雅生活服務(wù)的股價在2019年上漲161.05%。2020年截至當(dāng)前，公司股價也已累計上漲超三成。
在管面積增長重要來源：承接股東管理面積
雅生活服務(wù)在管面積的增長主要通過三種方式：承接兩大股東（雅居樂集團(tuán)、綠地控股）的管理面積、拓展第三方以及收并購。
2017年6月，雅生活服務(wù)收購了綠地物業(yè)；2017年8月，綠地控股通過注資人民幣10億元持有公司20%的股本權(quán)益，從而成為公司戰(zhàn)略股東。
截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)來自于雅居樂集團(tuán)、綠地控股的在管總建筑面積分別為50.5百萬平方米以及7.8百萬平方米，累計占公司在管總建筑面積的27.6%。
相比2018年年底，公司來自于雅居樂集團(tuán)的在管總建筑面積占比呈現(xiàn)明顯下降趨勢，由34.9%減少至23.9%，主要原因為來自于第三方物業(yè)開發(fā)商的在管總建筑面積占比顯著提升。
由于承接兩大股東管理面積可能構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，投資者需要關(guān)注定價等方面的合理性。
收并購的雙刃劍
在管面積增長的另一重要來源則是收并購。
翻查雅生活服務(wù)2018年上市以來的公告發(fā)現(xiàn)，公司至少已累計耗資超20億元人民幣（不包括對新中民物業(yè)的可變對價收購）用以收購其他物業(yè)管理公司。
值得一提的是，在2019年9月和12月最新公告的兩項收購中，公司分別以固定對價15.6億元收購中民物業(yè)60%股權(quán)以及以可變對價收購新中民物業(yè)60%股權(quán)。截至2018年底，中民物業(yè)集團(tuán)和新中民物業(yè)集團(tuán)的下屬控股物業(yè)公司管理面積合計約1.9億平方米，參股物業(yè)公司合計管理面積約1億平方米。
收購?fù)瓿珊螅派罴瘓F(tuán)整體在管面積（包括參股公司的在管面積）將一舉突破5億平方米，在管項目突破3000個。
頻繁的對外收購使得雅生活服務(wù)能夠在短時間內(nèi)實現(xiàn)在管面積和財務(wù)指標(biāo)的增長，但也因此帶來了商譽(yù)增加、管理難度攀升等風(fēng)險。
截至2019年6月30日，公司的商譽(yù)金額達(dá)到約13.62億元。如果未來收購標(biāo)的業(yè)績不達(dá)預(yù)期，可能會出現(xiàn)商譽(yù)減值，進(jìn)而拖累雅生活服務(wù)同期利潤增長的情況。
公司最終能否很好的“消化”收購標(biāo)的，可能仍需等待時間的檢驗。
重要股東接連減持
另外一點需要注意的是，2019年10月以來雅生活服務(wù)的兩大主要股東之一綠地金融連續(xù)兩次減持5000萬股，減持平均價格分別為21.18港元以及30.20港元。
兩次減持完成后，綠地金融通過其全資附屬公司于1億股雅生活服務(wù)非上市股份中擁有權(quán)益，占后者已發(fā)行股本總數(shù)約7.5%。
雅生活服務(wù)在減持公告中表示“出售事項主要基于綠地金融的持續(xù)資金需要，不影響綠地金融的控股公司綠地控股與公司的戰(zhàn)略合作”。
但是，股價大漲后重要股東接連減持，仍然是一個值得重視的信號。（CJT）
