原標(biāo)題：北京搶地開局，龍頭房企是主力 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
中房報(bào)記者 唐珊珊 | 北京報(bào)道
繼2月11日、2月14日后，2月18日北京再次推出三宗涉宅地塊，總起拍價(jià)65.56億元，吸引超二十家房企參與，最終三宗地塊拍賣總金額達(dá)到87億元。
三宗地塊分別為通州區(qū)臺(tái)湖地塊、大興區(qū)舊宮地塊和大興區(qū)采育地塊。其中，通州區(qū)臺(tái)湖地塊吸引17個(gè)競(jìng)拍主體、18家房企參與，最終由綠城中國(guó)（03900.HK，以下簡(jiǎn)稱綠城）以13.48億元競(jìng)得，而該地塊因自持7%、溢價(jià)率49.78%的競(jìng)拍結(jié)果受到業(yè)內(nèi)熱議。
「今年一季度拿地項(xiàng)目，力爭(zhēng)三四季度開盤，加快資金回籠，后續(xù)會(huì)考慮引入合作開發(fā)伙伴，降低權(quán)益出資比例。」綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人2月20日接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月18日，北京共出讓了9宗地塊，累計(jì)土地出讓金額高達(dá)363.89億元，位列全國(guó)第一。
「做投拓的人都知道，一般每年的3——5月份是房企拿地的窗口期，今年可能因?yàn)橐咔榈年P(guān)系，各地都調(diào)整了推地時(shí)間，北京今年推地力度不小，而且出讓的地塊自身?xiàng)l件都比較好，所以參與競(jìng)拍的房企很多。」羅勇是北京一國(guó)企投資部副總經(jīng)理，盡管未能在三場(chǎng)土拍市場(chǎng)有所收獲，但他表示仍在等待下一次機(jī)會(huì)。
龍頭房企、央企成北京拿地主力
盡管受新冠肺炎疫情影響，公開土地市場(chǎng)經(jīng)歷全國(guó)性大面積延期，但近一周以來(lái)，土拍市場(chǎng)重新開閘，從各地土拍市場(chǎng)成交情況來(lái)看，盡管疫情之下，市場(chǎng)前景未卜，但房企拿地?zé)崆閰s絲毫未減。
從今年土拍市場(chǎng)競(jìng)得者來(lái)看，龍頭房企以及區(qū)域型國(guó)企成為最大贏家。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月，TOP10企業(yè)拿地總額536.4億元，占TOP50企業(yè)的44.14%，其中，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)分別以80.4億元79.9億元位居第二、69.5億元成為2020年開年拿地新三甲。
進(jìn)入2月，這種參與主體單一化的趨勢(shì)愈加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月上旬主要城市涉宅用地成交總價(jià)前十的地塊，共有7宗地由國(guó)企、央企參與競(jìng)得，不乏首開、華潤(rùn)置地、首創(chuàng)、綠城（主要股東為中交）、金茂等。只有旭輝、德信地產(chǎn)及華鴻嘉信三家民營(yíng)企業(yè)，單宗地成交總價(jià)進(jìn)入前十，最高約25.46億元。此外包括龍湖、龍光、碧桂園、寶龍、金科等房企也有在廣州、青島等一二線城市拿地，但基本以低總價(jià)地塊為主。
北京市場(chǎng)這種現(xiàn)象也尤為明顯。春節(jié)后首拍土地，分別由「華潤(rùn)+中交」、京能、首創(chuàng)競(jìng)得；第二場(chǎng)土拍，分別為首開、華潤(rùn)、住總、中交、綠城、（首開+住總+建工）聯(lián)合體競(jìng)得；第三場(chǎng)土拍，三宗地塊也分別由（興創(chuàng)+保利）聯(lián)合體、綠城競(jìng)得。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，1月至今首開累計(jì)競(jìng)得2宗地塊（含與華潤(rùn)聯(lián)合拿地），土地成交總價(jià)133.2億元；華潤(rùn)置地同樣競(jìng)得2宗（含與首開聯(lián)合拿地），成交總價(jià)101.1億元；綠城、中海、首創(chuàng)、金茂各得1宗；年內(nèi)首個(gè)在京城獲得土地的民企則是融創(chuàng)。
在北京這輪土拍中，綠城收獲頗豐，5天之內(nèi)連奪三宗地，總價(jià)款144億元。對(duì)此，綠城方面表示：「目前現(xiàn)金流穩(wěn)健，拿地在計(jì)劃范圍內(nèi)，也充分考慮了疫情對(duì)銷售的影響。」
諸葛找房分析師岳蒙蒙認(rèn)為：「 北京是央企和龍頭房企的重倉(cāng)之地，在當(dāng)前形勢(shì)下，央企國(guó)企資金實(shí)力更強(qiáng)，在拿地方面也更具備優(yōu)勢(shì)。」
疫情之下，規(guī)模房企抓緊一二線城市布局
「疫情之下，拿地布局城市方見企業(yè)真心。」杭州一位本土房企營(yíng)銷副總經(jīng)理告訴記者。在他看來(lái)，由于春節(jié)期間各地暫停了售樓處，原計(jì)劃的春節(jié)購(gòu)房活動(dòng)也泡湯。這對(duì)于本已資金緊張的房企而言，無(wú)異于雪上加霜，一方面是資金回籠受阻，一方面是各項(xiàng)財(cái)務(wù)成本支出，這種情況下，企業(yè)拿地也更為謹(jǐn)慎，龍頭房企會(huì)更傾向于在一二線城市拿地。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，自2020年疫情嚴(yán)重以來(lái)，全國(guó)土地成交452宗，較去年同期有所減少；其中住宅128塊，占比為28.3%，工業(yè)用地占比近一半。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角與環(huán)渤海分別成交182宗、159宗，占比分別為40.3%、35.2%，仍是房企布局的主要區(qū)域。
從疫情期間土地成交溢價(jià)率來(lái)看，除青島、溫州外均有所下滑，大多項(xiàng)目基本是底價(jià)成交。1月31日，招商蛇口以底價(jià)58.69億元獲取南通崇川區(qū)宅地，溢價(jià)率為0+；2月4日，在長(zhǎng)沙鼠年首場(chǎng)土拍上，旭輝以底價(jià)25.46億元獲取長(zhǎng)沙雨花區(qū)雙限商住地，溢價(jià)率為0+。2月18日，旭輝集團(tuán)再次以底價(jià)9.5億元拍得嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)03A-01A地塊，地塊起拍價(jià)（9.5億元）95310萬(wàn)元，成交樓板價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率0%+。同日，保利集團(tuán)以19.74億元拍得嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)N1-02地塊住宅用地，成交樓板價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為零。
相比之下，北京土拍市場(chǎng)底價(jià)成交地塊較少，除石景山區(qū)西黃村1606-646地塊和大興采育地塊底價(jià)成交外，其他地塊成交溢價(jià)率均超20%，2月18日成交的3宗住宅地塊，溢價(jià)率也30%以上，其中一宗地塊溢價(jià)率近50%。
對(duì)此，金僑控股董事、高級(jí)副總裁賈丁認(rèn)為，各地土地溢價(jià)率不同，取決于每個(gè)城市市場(chǎng)情況。從天津市場(chǎng)來(lái)看，今年是拿地好時(shí)機(jī)。他表示：「企業(yè)要保證自己生存和規(guī)模發(fā)展的需要，就要選擇合適的拿地時(shí)機(jī)。民營(yíng)企業(yè)因?yàn)榭癸L(fēng)險(xiǎn)能力較弱，所以選擇眼光更要準(zhǔn)一些。因?yàn)橄迌r(jià)原因，2016年10月以后企業(yè)拿地成本都很高，今年地價(jià)有所降低，我們今年1月拿的地價(jià)格很合適。」對(duì)于未來(lái)拿地計(jì)劃，他表示，集團(tuán)發(fā)展重心是深耕長(zhǎng)株潭,然后拓展京津冀,覆蓋長(zhǎng)三角和珠三角，未來(lái)會(huì)在這些區(qū)域?qū)ふ液线m時(shí)機(jī)拿地。
「對(duì)于一些規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，這可能是近幾年來(lái)在重點(diǎn)一二線城市布局難得的好機(jī)會(huì)。」羅勇表示，作為資深土地投拓人，他認(rèn)為在現(xiàn)有形勢(shì)下，企業(yè)需要重新調(diào)整拿地策略，在力保現(xiàn)金流的前提下，采取更多元化的方式拿地，比如：在公開市場(chǎng)的聯(lián)合拿地，也包括部分房企的已獲取地塊的合作開發(fā)。同時(shí)他也認(rèn)為，2020年要更加謹(jǐn)慎進(jìn)入三四線城市，因?yàn)?019年下半年以來(lái)，三四線城市土地供應(yīng)已嚴(yán)重過(guò)剩，但地方政府的地價(jià)預(yù)期仍然很高。
西政資本認(rèn)為，目前形勢(shì)下，不同規(guī)模房企拿地布局區(qū)域也在加速分化，一些地方龍頭房企在地方區(qū)域拿地優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯；而實(shí)力雄厚的龍頭房企、央企國(guó)企在此波疫情背景下對(duì)一些目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的戰(zhàn)略性進(jìn)入需求愈發(fā)明顯，比如2月3日的土拍結(jié)果中，大華屬于首入杭州，拿地決心肯定很大，因此導(dǎo)致溢價(jià)率很高；眾安也是屬于首入富陽(yáng)，高溢價(jià)拿地的情況也是戰(zhàn)略性進(jìn)入富陽(yáng)的結(jié)果。
編輯/jasonzeng
