【引言】

隨著物業糾紛的逐年增多，業主與物業公司之間的矛盾也在逐漸突顯，但由于多數情況業主屬于弱勢一方，拒交物業費就成了多數業主“抗爭”的主要手段，然而拒交物業費非但很難改善小區現狀，也很容易讓雙方的矛盾升級。

物業公司為了正常的運營，面對拒交物業費的業主也只能采取各種催繳手段，但其中的部分手段并不合法，就比如給拒交物業費的業主停水、斷電，雖然物業公司物業公司肩負著這小區的配套設施維護、管理職責，但也并沒有權力限制業主水、電的使用權。

【物業如何催繳物業費】

其實目前業主拒交物業費的兩個主要原因在于對于物業服務定位不清晰以及物業服務質量未達到業主心中的標準，所以如果想要業主補交物業費，首先要從這兩點出發從根本上解決拒交物業費的問題。

并且根據我國相關法律規定，物業提供了雙方約定的服務業主就有義務支付物業費，但物業公司不能采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

法律依據：《民法典》第九百四十四條，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

1.轉變觀念，理清定位

業主對于物業服務定位不清晰是一種普遍現象，就連一部分小區的物業服務人員對于自身定位同樣不清晰，這是導致雙方沖突的關鍵問題所在，所以如何轉變觀念，理清自己的定位才是首要問題。

首先，業主才是小區的主人，業主購買了小區的房產擁有了小區房屋的所有權，并且分攤了小區其他配套設施的費用，所以小區的主人自然是業主。

其次，對于物業我們可以簡單地理解為小區的“管家”，業主忙沒時間顧得上家里的大事小情，自然需要雇傭一個管家來打理，至于管家具體做什么當然是由主人說了算（雙方在《物業服務合同》當中約定物業服務事項）。

最后，物業服務是一種等價的服務，物業提供服務業主支付服務費，而物業費就是物業提供的全部服務的服務費的和，所以業主支付了多少費用享受多少服務，并不是小區里什么事物業公司都需要管。

2.明確服務范圍

角色定位不光是物業公司和開發商以及業主的區別，還包括物業公司和政府職能部門、居委會等的區別，物業公司并不是執法單位，沒有任何執法權，僅是一家服務企業，而且服務的事項有邊界。

很多物業公司對于自己提供的服務總是諱莫如深，好像害怕讓業主明確地知道服務的事項有什么，但往往糾紛就是從業主不知道物業公司該做什么引起的。物業公司應明確自己的服務事項，哪些是包含在正常的物業費中的，哪些服務是要另收費的，另收費的具體的事項中，又包含哪些更細節的事項，必須清楚。權利義務明晰了，大部分的扯皮的糾紛也就避免了。

3.提高服務質量

首先，我國大部分物業公司需要提高的就是員工的服務意識，大多數物業服務人員認為物業是小區的管理者，面對業主的態度十分“囂張”，完全沒有一點服務意識。

其次，目前很多小區的物業服務人員大多是已經退休的老年人，崗前培訓更是幾乎沒有，多數服務人員的考核標準僅是是否完成了工作，服務人員的專業素質十分堪憂，服務質量自然無法保證。

最后，才是提高每項服務的質量問題，根據業主們提出的問題進行專項整改，對于業主提出的并不屬于《物業服務合同》當中約定的服務事項，可以簽訂補充協議進行約定。

4.針對不同的欠費類型采取不同的催繳方式

（1）對于故意長期不繳納物業費的業主就是要訴訟解決，不能猶豫。

（2）對于存在房屋買賣、出租、法院拍賣等房屋產權和使用權變更的情況，要制定或完善管理規約、物業服務合同，明確出現此種情況時物業費由誰來承擔。比如，過戶時需要交清物業費，具體由誰支付可以買賣雙方協商，但如果發現有拖欠時，可以向原房主主張權利等?，F在中介的二手房交易合同中，一般也會包含著物業交接的相應條款，物業公司可以與之相對接。

（3）對于房屋產權存在爭議的房屋，也可以制定規則，由最終獲得產權的一名或多名業主，支付物業費。

（4）對于聯系不上或者不在本小區居住的業主，及時跟進業主名冊進行相應的催告，可以直接發函，也可以委托律師發律師函，長時間仍不予支付的，起訴解決，不宜猶豫。

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文丨東友律師