我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐，北京對人口流入的限制會影響未來房價走勢嗎？現(xiàn)在浙江、廣東的人口凈流入很大，這是表示未來這里的房價漲幅會很可觀嗎？

回答：人口流入，房價就會上漲嗎？ 人口是房價的基礎(chǔ)。 人口的衰落是一個緩慢的動態(tài)，但大城市的人口增長可能因為外部人口輸入導(dǎo)致短期的快速增長。 新加入的人口可能增加一批購買力，房價需求增加，供應(yīng)跟不上會導(dǎo)致更快的上漲。 關(guān)鍵詞是：「可能」 ———————— 并不是每一個新加入的人口，都能滿足這座城市的購房條件，或者這些人口本身并沒有在這些城市成家立業(yè)的打算，例如江浙下轄的眾多縣市，以及東莞惠州中山等城市，大量的外來人口只是候鳥式的打工者。 而城市本身的房產(chǎn)解構(gòu)，也會決定市場的形態(tài)。 例如東莞，本身并不是一座標準的城市，更多的是由一座座「鎮(zhèn)」所組成的組團狀建筑群，導(dǎo)致被割裂成許多細分的市場：鳳崗松山湖等地房價漲幅喜人，厚街寮步等漲幅平淡。 回到問題本身，人口的增加，最直接的影響是增加更多的房產(chǎn)購買需求可能，打破所在樓市的平衡，從而引發(fā)供不應(yīng)求，價格上漲。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000萬人口20萬\/年的增減和750萬房屋的總量來說，對價格的實質(zhì)性影響依然非常緩慢，更多的是對「預(yù)期」和影響和導(dǎo)致的購買力轉(zhuǎn)移到同類「競品」。 例如北漂滬漂首付不夠部分轉(zhuǎn)移到深圳上車。 但房價的大頭，是通脹。 通脹才能導(dǎo)致物價翻上10倍20倍，日用商品的供需只能導(dǎo)致物價大多在1-5倍之間徘徊。 人口的增加，對房價的影響的不光是導(dǎo)致供求關(guān)系的短缺； 更長遠的結(jié)果是，人口會增加一座城市所占據(jù)的「通貨膨脹」的股份。 一個2000萬人口的城市，大概率會吸收第一波新的資金； 而如果一個城市從200萬跌落到80，這里的人很快將不買房，最終房產(chǎn)將無人問津，當?shù)胤慨a(chǎn)對應(yīng)的幣值無法與通貨膨脹掛鉤。 —————————— 人口的變遷，會緩慢影響一座城市對于通脹的吸納能力。 另一個容易被人忽視的事實是: 權(quán)力的力量，會直接決定一座城市對于通脹的吸納能力。

提問：新人首問 房姐你好 我是sfsd 首付120左右 月還款能力1w 純投資目的 現(xiàn)在中介在推勁松富頓中心的七十年公寓 說是落戶 學(xué)區(qū)都有 這個樓盤怎么樣 時候投資嗎 您樣別的推薦嗎

回答：富頓中心屬于上車標的 總價低，位置還可以，但是由于公寓產(chǎn)品沒有燃氣是硬傷，靠近三環(huán)主路有噪音影響，居住氛圍也一般。這類產(chǎn)品租金高漲幅低，不建議投資。建議看看甜水園、金臺路、十里堡等地段老破小，或者常營附近次新。

提問：房姐你好！新人首問。感謝 手上現(xiàn)金450萬，首套首貸，月供不是問題。小娃2023年前上小學(xué)。我和老公都是it行業(yè)。工作地點大概率在海淀。想給娃買個學(xué)區(qū)房。 請問怎么使用首房首貸資格和手上現(xiàn)金，滿足學(xué)區(qū)需求最合理？ 我們之前我考慮買西城德勝九百萬到一千萬的公房。但是教育資源平均化趨勢下，老公房可能砸在手里。如果買西城小的房子，總價低，似乎浪費了首套首貸資格。 請問還有什么其它的選項和思路保證學(xué)區(qū)需求？比如在海淀或者朝陽的小區(qū)？ 我們自己也很糾結(jié)，問題有些寬泛，多謝房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！

回答：你好，“危險”是指從投資角度，如果你不想承擔(dān)政策風(fēng)險，一律回避學(xué)區(qū)型的老破小，長期看風(fēng)險高回報低。 但是總價1000萬的預(yù)算又沒有任性到可以用大面積來對抗學(xué)區(qū)的溢價風(fēng)險。 所以對于學(xué)區(qū)剛需，想買頂級學(xué)區(qū)，又想把風(fēng)險最小化，那就總價最小原則買入。 如果能接受第二梯隊學(xué)區(qū)，兼顧自住和升值確定性，建議入手朝陽，比如嘉銘桐城這些樓盤。

提問：房姐您好！新人首問～目前在海淀有一套60平小兩居學(xué)區(qū)房，公積金貸款還剩90萬未還，手里有現(xiàn)金200萬，家庭年入50萬左右，想再投資一套用來保值，請問：1、適合買總價多少的房子，具體怎么操作；2、合適的地段和小區(qū)請推薦一下。謝謝～

回答：家庭年入50，承受總月供2萬內(nèi) 不會影響生活?？匆惶卓們r300-400的比較合適。看看 炫特區(qū)，石佛營西里，安苑北里，安慧東里，絲竹園，惠新里 我說的這幾個都不錯，也都好租，也都帶電梯

提問：房姐，您好，關(guān)注您很久了，希望能得到您的建議，1，家庭情況：兩個孩子，將來公公婆婆會和我們一起居住。2，子女教育情況：因為我和愛人都是老師，不需要學(xué)區(qū)房，目前老大在讀海淀的一年級，老二明年讀幼兒園。3，房屋和資金情況：目前租房住，是stsd，手里的首付比不多是260萬。目前租住在大學(xué)，因為兩個孩子上學(xué)近便的問題，至少五到十年會租房子。4，跑盤情況，(1)目前有意向的是動物園宿舍，離工作單位近一點，68平的小三居，擠著能住，但是交通不夠便利，1985年的樓，樓齡老。(2)昌運宮，靠著三環(huán)，有點吵鬧。(3)安苑北里，樓齡老，害怕將來不好出手。(4)四季青，目前沒有看到合適的房子。房姐有什么其他建議

回答：動物園宿舍有一些70年代的房子，這個注意回避，房子要注意有沒有硬傷，可以做為備選 推薦關(guān)注下 大件廠宿舍，還有恩濟里這個小區(qū)，物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境在老房子里面是相對不錯的。

提問：房姐你好，新人首問。個人情況：曾在燕郊有房且有貸款記錄，10年前就已賣掉，現(xiàn)在湖北名下有房無貸款，有燕郊房票。去年剛結(jié)婚，老公名下無房無貸，我們家庭是否在北京已無sfsd資格？我與我老公自己做事且在上升階段，但是經(jīng)常需要墊付資金加上疫情多少會有些影響，可以湊50子彈。寶寶不到一歲，有老人同住，且我擔(dān)心未來5-10年置換的時候兩居不容易出手所以想選個三居。目前價格符合心理預(yù)期且戶型合理的樓盤只有上上城三季和嘉都國際，個人特別喜歡嘉都。我認為首爾甜城是燕郊地段最好的小區(qū)只是價格超出了我們的預(yù)期且首爾的戶型我們認為不合理較為影響居住感受，因為畢竟我們大部分時間都在家里（我老公需要從事藝術(shù)創(chuàng)作）。我現(xiàn)在困惑，我是應(yīng)該現(xiàn)在嘉都上車長期持有，還是再等1-2年我們再上一個臺階后再在北京上車？

回答：1. 最好查下你們征信上有無貸款記錄，以上面為準。 2. “5-10年置換的時候兩居不容易出手” 這個是不成立的，2居一直都是主力戶型。如果你們2年左右能積累子彈在北京上車，現(xiàn)在就不要動了。置換不是為了改善就沒必要折騰

提問：家里2娃，老大朝陽戶口、學(xué)籍，現(xiàn)六年級，想海淀買房按戶籍在海淀上學(xué)，小娃明年上小學(xué)，目前上地學(xué)區(qū)相對沒有坑校，派位風(fēng)險小，看了圓明園東里、上地西里、上地東里、上地佳園房子，請問上地房價幾年會有風(fēng)險嗎？因?qū)W區(qū)好價格較貴，是買1??居700萬好還是把朝陽房賣了在這買個大的好呢？怕學(xué)區(qū)房買在山頂?，F(xiàn)在比較糾結(jié)，或者海淀還有哪的房能滿足我娃上學(xué)又保值的目的？謝謝

回答：上地是海淀唯一派位沒有坑的片區(qū)。最好的配置是低總價學(xué)區(qū)房+租房或品質(zhì)自住房。一套高總價自住還兼顧好學(xué)區(qū)，往往意味高風(fēng)險。

提問：房姐您好，新人首問！ 我是sfsd，工作地點在亮馬橋，想購入自住60的兩居一套，首付最高能到200，目前看了惠新西街以及三元橋周邊的霞光里，柳芳，左家莊，棗營北里幾個地方，三元橋附近感覺小區(qū)的環(huán)境還有交通差了一些，請問房姐這幾個地方合理的價格水平，另外有沒有比較好的小區(qū)可以推薦的，謝謝！

回答：三元橋本身位置很好，但缺少與外界聯(lián)通。老破小6.5可以考慮。 建議向石佛營 甜水園 或者酒仙橋板塊看 例如 炫特區(qū)，石佛營西里，上東三角洲，電子城 等

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