這篇文章是這個(gè)系列的第二期，本文來(lái)說(shuō)一下大家不太知道的一些房地產(chǎn)圈內(nèi)的事。

一、設(shè)計(jì)院

先說(shuō)一下設(shè)計(jì)院的事，設(shè)計(jì)院就是負(fù)責(zé)按照房企的要求設(shè)計(jì)出圖紙的單位。

1、圖紙修改

修改設(shè)計(jì)不光在其他行業(yè)有，建筑行業(yè)也有。不同的是，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是涉及安全的大事，一些規(guī)模比較大的、知名度比較高的設(shè)計(jì)院是不會(huì)輕易同意甲方修改圖紙，就算是可以修改的地方但是要按正規(guī)的流程走，也會(huì)需要很長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)時(shí)間就是金錢(qián)，如果設(shè)計(jì)院堅(jiān)持不改，不是涉及較大經(jīng)濟(jì)利益的也就不改了。

但有些小的設(shè)計(jì)院，為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不好說(shuō)了，按甲方要求改圖的事時(shí)有發(fā)生。

2、安全系數(shù)

設(shè)計(jì)院為了施工中因?yàn)椴牧显颉⑹┕し椒ǖ纫蛩兀瑫?huì)提高設(shè)計(jì)的安全系數(shù)（主要是怕施工單位偷工減料）。簡(jiǎn)單地說(shuō)：就是使用更多、更好的材料提高結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度。比如，這塊樓板荷載10噸，安全系數(shù)通常為1.5，那這塊樓板就能承受15噸的重量。安全系數(shù)有的設(shè)置高的都會(huì)達(dá)到1.8或1.9。

二、建設(shè)單位（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位才是能賺錢(qián)的，問(wèn)題也是蕞多的。

1、商票

首先說(shuō)一下商票，商票其實(shí)就是打白條。施工單位先墊資干活，干完活了或是到付款節(jié)點(diǎn)了，但房企暫時(shí)付不出工程款來(lái)，就會(huì)給施工單位打白條，當(dāng)然這個(gè)白條通常都是有利息的。商票也不單單是給施工單位的，跟房企簽合同的供貨單位、各個(gè)相關(guān)單位也都會(huì)收到商票的。這個(gè)情況越是大的房企也越會(huì)出現(xiàn)。反而小的房企很少使用商票。

2、以房頂帳

以房頂帳就更普遍了，施工單位活都干完了，也驗(yàn)收通過(guò)了，該結(jié)算工錢(qián)時(shí)，房企跟施工單位說(shuō)：我現(xiàn)金不夠，拿幾套房子給你抵作工程款吧。但通常這些頂賬房通常樓層和位置都不太好，也就是房企把那些不太好賣(mài)的房子頂給施工單位了。

3、形象架

這個(gè)問(wèn)題就涉及預(yù)售了，每個(gè)省市的商品房預(yù)售條件不盡相同。但大多都是至少完成地下部分，也就是正負(fù)零平口。個(gè)別房企為了盡快拿到“房產(chǎn)預(yù)售許可證”，就會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)假的樓體，顯示施工現(xiàn)場(chǎng)已施工完成了好幾層樓了，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。使用特殊手段從而拿到房產(chǎn)預(yù)售許可證，開(kāi)始銷(xiāo)售期房。通常這個(gè)招數(shù)能使房企提前半年左右開(kāi)始售房。

4、貸款

房企向銀行貸款是很普遍的事，拍地了就可以去貸款；拿到預(yù)售許可證又可以去貸款；工程竣工了還可以去貸款。總之只要房?jī)r(jià)漲得快，那些貸款利息又算什么？貸到款之后又可以去拍地，只要房子賣(mài)得好，就可以現(xiàn)金回流，房企就如此循環(huán)往復(fù)。

5、甲指分包

現(xiàn)場(chǎng)施工的許多分包單位，都沒(méi)有通過(guò)總包單位，也沒(méi)有走招投標(biāo)程序。都是甲方（房企工程管理項(xiàng)目部）選定的（其實(shí)這是違法的），工程款也是甲方直接給分包單位撥付的。

6、甲供材

工程中使用的材料應(yīng)該是由施工單位按照合同報(bào)價(jià)自行采購(gòu)的，但是部分甲方都會(huì)在施工前給施工單位發(fā)一份甲供材材料目錄表，上面列出材料必須向指定的供貨單位進(jìn)行采購(gòu)（其實(shí)這也是違法的）。有的甚至是施工單位向材料供貨單位上報(bào)需求數(shù)量，再由甲方確認(rèn)，蕞后甲方直接給供貨商付款。

材料的利潤(rùn)其實(shí)是占施工單位利潤(rùn)當(dāng)中挺大一部分的，這部分通過(guò)甲供材的手段生生被甲方扣出去了。也導(dǎo)致施工單位可能想辦法從其他方面采取手段進(jìn)行彌補(bǔ)。

7、甲方設(shè)計(jì)部

大的房企都有自己的設(shè)計(jì)部，都是為了壓縮成本設(shè)立的。施工之前壓縮設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的圖紙的安全系數(shù)。施工中為了壓縮成本隨時(shí)要求設(shè)計(jì)院改圖紙。不能說(shuō)有什么問(wèn)題，但是的確結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)降低了。

三、施工單位

施工單位的事就不具體說(shuō)了，一句話：有良心的在合理的范圍內(nèi)偷工減料；黑心就......。當(dāng)然在2009年“樓倒倒”事件后，China對(duì)工程質(zhì)量加強(qiáng)了管理，2015年后更是加強(qiáng)了監(jiān)督管理的力度。施工單位也不敢明目張膽地胡來(lái)。

施工現(xiàn)場(chǎng)

四、房產(chǎn)銷(xiāo)售

1、樣板間

不要相信單獨(dú)建在售樓處或是樓外的樣板間，大多尺寸和層高與樓內(nèi)的實(shí)際情況有差別。也不要相信紙質(zhì)版的戶型圖，因?yàn)橐话愣疾槐砻鏖L(zhǎng)寬尺寸，只標(biāo)面積，跟實(shí)際情況也有很大的出入。

而樓內(nèi)設(shè)置的樣板間，通常會(huì)采用“縮小”家具和家電的尺寸方法，從而襯托出室內(nèi)面積的寬敞。

2、開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)

開(kāi)盤(pán)儀式辦得越大、當(dāng)天到場(chǎng)搖號(hào)認(rèn)購(gòu)的人越多的其實(shí)貓膩越多（本人就參加過(guò)實(shí)際買(mǎi)房的也就200人左右，但現(xiàn)場(chǎng)超過(guò)千人的開(kāi)盤(pán)）。也就是越缺什么，就越證明什么。

真正好地點(diǎn)的樓盤(pán)不用做過(guò)多的宣傳，正常開(kāi)工，四周工地圍擋一立，咨詢的顧客就來(lái)了。只有那些地理位置比較偏的才會(huì)搞哪些虛頭巴腦的事情。

今天就先寫(xiě)到這里，如果您還想知道些什么歡迎留言。

本人預(yù)計(jì)分4篇文章來(lái)寫(xiě)房子那些事，這是第二篇。已發(fā)：

房！房！房！（一）：你的購(gòu)房款都花在哪了？

房！房！房！（二）：房地產(chǎn)圈你不知道的那些事！

后面還有：

房！房！房！（三）：恒大事件的原因以及對(duì)房市的影響

房！房！房！（四）：如何避過(guò)買(mǎi)房里的坑

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