渾水抓取得數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率雖存疑，但貝殼并非無懈可擊
文 | 《財經(jīng)》感謝 張光裕 陳嘉瑤
感謝 | 王博
過去三天，被稱為“中概股狙擊手”得做空機(jī)構(gòu)渾水公司，與華夏蕞大得房產(chǎn)交易平臺貝殼找房（NYSE:BEKE）激烈交鋒。
2021年12月16日晚，渾水發(fā)布做空報告稱，通過抓取貝殼平臺交易數(shù)據(jù)、走訪線下門店等方式，發(fā)現(xiàn)貝殼夸大2021年二季度、三季度GTV（總交易額）126%，虛報傭金收入77%至96%，虛增門店數(shù)至少23%。渾水由此得出結(jié)論，貝殼在進(jìn)行系統(tǒng)性欺詐。
17日傍晚，貝殼發(fā)布回應(yīng)聲明稱，渾水報告存在大量事實(shí)錯誤，他們抓取交易量數(shù)據(jù)、衡量門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)目得方法是錯誤得，導(dǎo)致數(shù)據(jù)失實(shí)且有遺漏，“顯示出渾水對華夏房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本認(rèn)識”。
《財經(jīng)》感謝采訪中，經(jīng)紀(jì)行業(yè)人士大多認(rèn)同貝殼說法。貝殼得成交量由多個渠道貢獻(xiàn)，囿于信息源不全，渾水抓取不到貝殼體系外部得渠道數(shù)據(jù)，內(nèi)部渠道數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)。而它們通過門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)，推斷GTV和營收得邏輯思路，也可能站不住腳。
但渾水得做空報告并非毫無價值。它指出了貝殼長期存在得“鬼店”“克隆店”問題，這導(dǎo)致了貝殼店面統(tǒng)計誤差。
17日，在貝殼發(fā)布回應(yīng)聲明當(dāng)天，貝殼股價上漲了5.7%，收于19.36美元/股。
渾水得做空和貝殼得反擊，究竟誰得數(shù)據(jù)更有理，目前來看，資本市場選擇了后者。
渾水得統(tǒng)計漏洞在哪里？
在做空報告附錄中，渾水介紹了抓取交易數(shù)據(jù)得方法。
它們從貝殼平臺“找經(jīng)紀(jì)人”端口進(jìn)入，看到經(jīng)紀(jì)人所在門店，再統(tǒng)計各門店得成交記錄，由此得到交易量。因為貝殼平臺只展示近76天得成交記錄，所以渾水對二季度、三季度得統(tǒng)計范圍也均為76天，再按比例換算成完整季度。
成交價得統(tǒng)計則分為新房與二手房。渾水稱，由于按華夏房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，近兩年新房單價幾乎保持不變，所以它們使用了貝殼上年年報披露得成交均價來對新房成交價進(jìn)行估算。
至于二手房，有62%得城市在貝殼平臺上可獲取成交價，渾水直接抓取。其余城市，渾水根據(jù)華夏房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，選擇特征相近得城市作為參考，按照兩城市價格比例關(guān)系估算成交價。值得注意得是，北京、深圳得二手房交易價均為估算得到。
用成交量乘以成交均價，便得到GTV。
針對渾水得統(tǒng)計方法，貝殼回應(yīng)道，公司新房交易得通路有四條：鏈家門店、貝殼平臺連接得門店、新房銷售團(tuán)隊、其他銷售渠道（外渠）。而渾水只計算了前兩種方式。
在貝殼集團(tuán)內(nèi)，更常將以上通路分為“內(nèi)渠”（鏈家及貝殼平臺連接門店）、“新房直銷”和“外渠”。
一位貝殼前運(yùn)營人士告訴《財經(jīng)》感謝，貝殼是在上年年下半年成立了專門得新房直銷團(tuán)隊。這些經(jīng)紀(jì)人按市內(nèi)得商圈劃定片區(qū)，日常是駐守在各個樓盤售樓處，沒有對應(yīng)至某個門店。
在比較成熟得商圈，團(tuán)隊會在寫字樓里租個辦公室，供開會、辦手續(xù)時使用。在郊區(qū)等新開發(fā)商圈，條件就更艱苦些，沒有辦公室，所有工作都是在售樓大廳完成。
而且據(jù)貝殼聲明，這些新房專崗經(jīng)紀(jì)人無法在App首頁“找經(jīng)紀(jì)人”功能找到，而要到 “新房”頻道得子頁面里尋找。
因此，渾水順著經(jīng)紀(jì)人找門店得方法，統(tǒng)計不到新房直銷團(tuán)隊得成交量。當(dāng)然，除新房直銷外，內(nèi)渠門店也賣新房，渾水只統(tǒng)計了這一部分。
再來看外渠。所謂“外渠”，是指與貝殼有合作關(guān)系，但不從屬于貝殼體系得外部中介公司。這些公司既能使用貝殼端口成單，也可以使用其他平臺得端口。
上述前運(yùn)營人士解釋，貝殼不會把外渠展示在對客平臺“貝殼找房”頁面上，它們一般要自己想辦法獲客。外渠們都是通過貝殼內(nèi)部一套叫作“l(fā)ink”得系統(tǒng)完成簽單上報、結(jié)轉(zhuǎn)傭金等作業(yè)環(huán)節(jié)，相關(guān)流程不對外展示。
一家與貝殼合作得外渠機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴感謝，對貝殼而言，這一業(yè)務(wù)得本質(zhì)是To B，而非To C得，“外渠整體得數(shù)據(jù)只有貝殼知道”。
《財經(jīng)》感謝了解到，除遺漏“新房直銷”和“外渠”外，渾水對內(nèi)渠得統(tǒng)計數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也存疑。
貝殼對自己得數(shù)據(jù)，有線上線下兩條統(tǒng)計路徑，兩套數(shù)據(jù)并不總是一致得。內(nèi)渠成交得客單，也不是百分百完全錄在了線上。這里面主客觀原因都有。
主觀上，除了一時得怠惰，一些門店和經(jīng)紀(jì)人會通過調(diào)節(jié)錄入節(jié)奏，來保障完成績效考核。比如已經(jīng)完成指標(biāo)時，就先不急于把成單上線，留一些“存貨”，等到業(yè)績發(fā)愁得時候拿來找補(bǔ)。
還有各種客觀原因?qū)е乱呀?jīng)成交得單子無法錄入。比如在新房業(yè)務(wù)上，如果開發(fā)商和貝殼在傭金支付、或者這一單究竟是貝殼賣得，還是開發(fā)商自己賣得存在爭議時，那按貝殼規(guī)則，這一單就不能在線上錄為“承銷”,必須等爭議解決后才可以。
另外，財務(wù)端和運(yùn)營端掌握得數(shù)據(jù)也可能不一致。比如已經(jīng)賣出得房子，買家退單了；或者與開發(fā)商合作上，因為業(yè)績好，中途傭金跳點(diǎn)上漲。對于這些變化，財務(wù)運(yùn)營兩個端口得統(tǒng)計可能一前一后，有時間差。
貝殼自己能周期性地用線上、線下兩套數(shù)據(jù)相互校準(zhǔn)。但渾水只能抓取到兩段各76天運(yùn)營端得線上數(shù)據(jù)，很難保障準(zhǔn)確性。
渾水對二手房得價格估算，使用了中房協(xié)披露得數(shù)據(jù)，尤其是用這個辦法估算了鏈家大本營北京得價格。這可能與真實(shí)情況有較大出入。有鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴《財經(jīng)》感謝，自二手房指導(dǎo)價政策出臺后，平臺上展示得房源有所保留。一些高價房源掛在內(nèi)網(wǎng)上，買房者可通過經(jīng)紀(jì)人獲知這些房源得信息，完成交易。
虛設(shè)門店 貝殼并非無懈可擊
渾水報告中稱，它們得數(shù)據(jù)收集表明，截至2021年二季度末門店總數(shù)被夸大了23%。而在線下走訪時，他們發(fā)現(xiàn)了大量“鬼店”和“克隆店”，因此實(shí)際夸大程度可能更高。
所謂“鬼店”，是指這家店注冊在貝殼平臺上，但實(shí)際已關(guān)門停業(yè)了。“克隆店”指好幾家店注冊同一個地址，實(shí)際只有一家店。渾水稱它們在廊坊走訪51家注冊得鏈家店，發(fā)現(xiàn)19家是“鬼店”，于是此地門店數(shù)量被夸大了59%。
渾水也質(zhì)疑貝殼實(shí)際經(jīng)紀(jì)人數(shù)。報告里提到，貝殼聲稱在上海有2.1萬名經(jīng)紀(jì)人，但它們查詢?nèi)A夏China市場監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，貝殼在上海得經(jīng)紀(jì)子公司，員工總數(shù)只有9998人。
針對以上質(zhì)疑，貝殼回應(yīng)說渾水信息源不完整，即如上文所述，沒有統(tǒng)計到新房專崗經(jīng)紀(jì)人。但并未回應(yīng)“鬼店”和“克隆店”是怎么回事。
《財經(jīng)》感謝在采訪中了解到，貝殼得“鬼店”和“克隆店”得確存在。貝殼會不定期清理這類店面，但至今仍難以根除。多變是中介行業(yè)得特點(diǎn)，不但經(jīng)紀(jì)人離職率、流動率高，門店開張幾個月就倒閉也是常事。這些關(guān)門得店鋪，尤其是平臺連接得非鏈家品牌，一般不會主動在貝殼平臺上注銷。
線上注冊得經(jīng)紀(jì)人也有同樣問題。前貝殼經(jīng)營人士說，他所在區(qū)域今年曾做過一次篩查，發(fā)現(xiàn)有5%得人員在職不在崗，即在花名冊中狀態(tài)為“在職”，但其實(shí)沒有打卡上班。
他解釋說，有些員工崗位有了調(diào)動，但沒在系統(tǒng)里及時修改，所以沒統(tǒng)計到打卡。但也有一部分人，只是在貝殼掛個名，實(shí)際已經(jīng)離開了公司甚至行業(yè)。而對于渾水描述得上海得情況，比起市場監(jiān)管總局得統(tǒng)計，公司實(shí)際經(jīng)紀(jì)人得確更多，因為一些經(jīng)紀(jì)人簽約得公司，可能并不是貝殼子公司，而是各種各樣得外部公司。
這位運(yùn)營人士就是在某南方城市為貝殼工作時，勞動合同得甲方被簽成了北京一家人力資源公司。
由此觀之，貝殼究竟有多少家店鋪，多少名經(jīng)紀(jì)人，也是線上線下兩套數(shù)據(jù)。線上數(shù)據(jù)很可能不靠譜。貝殼自己要想搞清楚，也要靠在線下花功夫。
渾水做空報告得一條核心邏輯是，貝殼得門店數(shù)、經(jīng)紀(jì)人數(shù)，與它得GTV和營收，存在某種正相關(guān)得函數(shù)關(guān)系。如果前者有水分，那貝殼得GTV和營收也勢必有水分。
雖然貝殼得門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)得確存疑，但渾水得這條邏輯，受訪得經(jīng)紀(jì)行業(yè)人士并不贊同。
因為新房直銷和外渠，在貝殼GTV中得占比已經(jīng)越來越大。前運(yùn)營人士說，在他所在得某南方省會城市，上年年新房直銷和外渠貢獻(xiàn)得GTV占比在50%左右。
但直銷團(tuán)隊不增加門店數(shù)，外渠得門店和經(jīng)紀(jì)人也不體現(xiàn)在貝殼找房平臺得統(tǒng)計中。
因此，在內(nèi)渠占比下降得商業(yè)模式下，渾水僅靠統(tǒng)計內(nèi)渠門店和人數(shù)，就得出貝殼得GTV和營收有水分站不住腳。
