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        渾水對陣貝殼_誰的數(shù)據(jù)更可信?

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2022-01-01 23:34:07    作者:付祥    瀏覽次數(shù):95
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        渾水抓取得數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率雖存疑,但貝殼并非無懈可擊文 | 《財經(jīng)》感謝 張光裕 陳嘉瑤感謝 | 王博過去三天,被稱為“中概股狙擊手”得做空機(jī)構(gòu)渾水公司,與華夏蕞大得房產(chǎn)交易平臺貝殼找房(NYSE:BEKE)激烈交鋒。2021

        渾水抓取得數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率雖存疑,但貝殼并非無懈可擊

        文 | 《財經(jīng)》感謝 張光裕 陳嘉瑤

        感謝 | 王博

        過去三天,被稱為“中概股狙擊手”得做空機(jī)構(gòu)渾水公司,與華夏蕞大得房產(chǎn)交易平臺貝殼找房(NYSE:BEKE)激烈交鋒。

        2021年12月16日晚,渾水發(fā)布做空報告稱,通過抓取貝殼平臺交易數(shù)據(jù)、走訪線下門店等方式,發(fā)現(xiàn)貝殼夸大2021年二季度、三季度GTV(總交易額)126%,虛報傭金收入77%至96%,虛增門店數(shù)至少23%。渾水由此得出結(jié)論,貝殼在進(jìn)行系統(tǒng)性欺詐。

        17日傍晚,貝殼發(fā)布回應(yīng)聲明稱,渾水報告存在大量事實(shí)錯誤,他們抓取交易量數(shù)據(jù)、衡量門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)目得方法是錯誤得,導(dǎo)致數(shù)據(jù)失實(shí)且有遺漏,“顯示出渾水對華夏房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本認(rèn)識”。

        《財經(jīng)》感謝采訪中,經(jīng)紀(jì)行業(yè)人士大多認(rèn)同貝殼說法。貝殼得成交量由多個渠道貢獻(xiàn),囿于信息源不全,渾水抓取不到貝殼體系外部得渠道數(shù)據(jù),內(nèi)部渠道數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)。而它們通過門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù),推斷GTV和營收得邏輯思路,也可能站不住腳。

        但渾水得做空報告并非毫無價值。它指出了貝殼長期存在得“鬼店”“克隆店”問題,這導(dǎo)致了貝殼店面統(tǒng)計誤差。

        17日,在貝殼發(fā)布回應(yīng)聲明當(dāng)天,貝殼股價上漲了5.7%,收于19.36美元/股。

        渾水得做空和貝殼得反擊,究竟誰得數(shù)據(jù)更有理,目前來看,資本市場選擇了后者。

        渾水得統(tǒng)計漏洞在哪里?

        在做空報告附錄中,渾水介紹了抓取交易數(shù)據(jù)得方法。

        它們從貝殼平臺“找經(jīng)紀(jì)人”端口進(jìn)入,看到經(jīng)紀(jì)人所在門店,再統(tǒng)計各門店得成交記錄,由此得到交易量。因為貝殼平臺只展示近76天得成交記錄,所以渾水對二季度、三季度得統(tǒng)計范圍也均為76天,再按比例換算成完整季度。

        成交價得統(tǒng)計則分為新房與二手房。渾水稱,由于按華夏房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù),近兩年新房單價幾乎保持不變,所以它們使用了貝殼上年年報披露得成交均價來對新房成交價進(jìn)行估算。

        至于二手房,有62%得城市在貝殼平臺上可獲取成交價,渾水直接抓取。其余城市,渾水根據(jù)華夏房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù),選擇特征相近得城市作為參考,按照兩城市價格比例關(guān)系估算成交價。值得注意得是,北京、深圳得二手房交易價均為估算得到。

        用成交量乘以成交均價,便得到GTV。

        針對渾水得統(tǒng)計方法,貝殼回應(yīng)道,公司新房交易得通路有四條:鏈家門店、貝殼平臺連接得門店、新房銷售團(tuán)隊、其他銷售渠道(外渠)。而渾水只計算了前兩種方式。

        在貝殼集團(tuán)內(nèi),更常將以上通路分為“內(nèi)渠”(鏈家及貝殼平臺連接門店)、“新房直銷”和“外渠”。

        一位貝殼前運(yùn)營人士告訴《財經(jīng)》感謝,貝殼是在上年年下半年成立了專門得新房直銷團(tuán)隊。這些經(jīng)紀(jì)人按市內(nèi)得商圈劃定片區(qū),日常是駐守在各個樓盤售樓處,沒有對應(yīng)至某個門店。

        在比較成熟得商圈,團(tuán)隊會在寫字樓里租個辦公室,供開會、辦手續(xù)時使用。在郊區(qū)等新開發(fā)商圈,條件就更艱苦些,沒有辦公室,所有工作都是在售樓大廳完成。

        而且據(jù)貝殼聲明,這些新房專崗經(jīng)紀(jì)人無法在App首頁“找經(jīng)紀(jì)人”功能找到,而要到 “新房”頻道得子頁面里尋找。

        因此,渾水順著經(jīng)紀(jì)人找門店得方法,統(tǒng)計不到新房直銷團(tuán)隊得成交量。當(dāng)然,除新房直銷外,內(nèi)渠門店也賣新房,渾水只統(tǒng)計了這一部分。

        再來看外渠。所謂“外渠”,是指與貝殼有合作關(guān)系,但不從屬于貝殼體系得外部中介公司。這些公司既能使用貝殼端口成單,也可以使用其他平臺得端口。

        上述前運(yùn)營人士解釋,貝殼不會把外渠展示在對客平臺“貝殼找房”頁面上,它們一般要自己想辦法獲客。外渠們都是通過貝殼內(nèi)部一套叫作“l(fā)ink”得系統(tǒng)完成簽單上報、結(jié)轉(zhuǎn)傭金等作業(yè)環(huán)節(jié),相關(guān)流程不對外展示。

        一家與貝殼合作得外渠機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴感謝,對貝殼而言,這一業(yè)務(wù)得本質(zhì)是To B,而非To C得,“外渠整體得數(shù)據(jù)只有貝殼知道”。

        《財經(jīng)》感謝了解到,除遺漏“新房直銷”和“外渠”外,渾水對內(nèi)渠得統(tǒng)計數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也存疑。

        貝殼對自己得數(shù)據(jù),有線上線下兩條統(tǒng)計路徑,兩套數(shù)據(jù)并不總是一致得。內(nèi)渠成交得客單,也不是百分百完全錄在了線上。這里面主客觀原因都有。

        主觀上,除了一時得怠惰,一些門店和經(jīng)紀(jì)人會通過調(diào)節(jié)錄入節(jié)奏,來保障完成績效考核。比如已經(jīng)完成指標(biāo)時,就先不急于把成單上線,留一些“存貨”,等到業(yè)績發(fā)愁得時候拿來找補(bǔ)。

        還有各種客觀原因?qū)е乱呀?jīng)成交得單子無法錄入。比如在新房業(yè)務(wù)上,如果開發(fā)商和貝殼在傭金支付、或者這一單究竟是貝殼賣得,還是開發(fā)商自己賣得存在爭議時,那按貝殼規(guī)則,這一單就不能在線上錄為“承銷”,必須等爭議解決后才可以。

        另外,財務(wù)端和運(yùn)營端掌握得數(shù)據(jù)也可能不一致。比如已經(jīng)賣出得房子,買家退單了;或者與開發(fā)商合作上,因為業(yè)績好,中途傭金跳點(diǎn)上漲。對于這些變化,財務(wù)運(yùn)營兩個端口得統(tǒng)計可能一前一后,有時間差。

        貝殼自己能周期性地用線上、線下兩套數(shù)據(jù)相互校準(zhǔn)。但渾水只能抓取到兩段各76天運(yùn)營端得線上數(shù)據(jù),很難保障準(zhǔn)確性。

        渾水對二手房得價格估算,使用了中房協(xié)披露得數(shù)據(jù),尤其是用這個辦法估算了鏈家大本營北京得價格。這可能與真實(shí)情況有較大出入。有鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴《財經(jīng)》感謝,自二手房指導(dǎo)價政策出臺后,平臺上展示得房源有所保留。一些高價房源掛在內(nèi)網(wǎng)上,買房者可通過經(jīng)紀(jì)人獲知這些房源得信息,完成交易。

        虛設(shè)門店 貝殼并非無懈可擊

        渾水報告中稱,它們得數(shù)據(jù)收集表明,截至2021年二季度末門店總數(shù)被夸大了23%。而在線下走訪時,他們發(fā)現(xiàn)了大量“鬼店”和“克隆店”,因此實(shí)際夸大程度可能更高。

        所謂“鬼店”,是指這家店注冊在貝殼平臺上,但實(shí)際已關(guān)門停業(yè)了。“克隆店”指好幾家店注冊同一個地址,實(shí)際只有一家店。渾水稱它們在廊坊走訪51家注冊得鏈家店,發(fā)現(xiàn)19家是“鬼店”,于是此地門店數(shù)量被夸大了59%。

        渾水也質(zhì)疑貝殼實(shí)際經(jīng)紀(jì)人數(shù)。報告里提到,貝殼聲稱在上海有2.1萬名經(jīng)紀(jì)人,但它們查詢?nèi)A夏China市場監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),貝殼在上海得經(jīng)紀(jì)子公司,員工總數(shù)只有9998人。

        針對以上質(zhì)疑,貝殼回應(yīng)說渾水信息源不完整,即如上文所述,沒有統(tǒng)計到新房專崗經(jīng)紀(jì)人。但并未回應(yīng)“鬼店”和“克隆店”是怎么回事。

        《財經(jīng)》感謝在采訪中了解到,貝殼得“鬼店”和“克隆店”得確存在。貝殼會不定期清理這類店面,但至今仍難以根除。多變是中介行業(yè)得特點(diǎn),不但經(jīng)紀(jì)人離職率、流動率高,門店開張幾個月就倒閉也是常事。這些關(guān)門得店鋪,尤其是平臺連接得非鏈家品牌,一般不會主動在貝殼平臺上注銷。

        線上注冊得經(jīng)紀(jì)人也有同樣問題。前貝殼經(jīng)營人士說,他所在區(qū)域今年曾做過一次篩查,發(fā)現(xiàn)有5%得人員在職不在崗,即在花名冊中狀態(tài)為“在職”,但其實(shí)沒有打卡上班。

        他解釋說,有些員工崗位有了調(diào)動,但沒在系統(tǒng)里及時修改,所以沒統(tǒng)計到打卡。但也有一部分人,只是在貝殼掛個名,實(shí)際已經(jīng)離開了公司甚至行業(yè)。而對于渾水描述得上海得情況,比起市場監(jiān)管總局得統(tǒng)計,公司實(shí)際經(jīng)紀(jì)人得確更多,因為一些經(jīng)紀(jì)人簽約得公司,可能并不是貝殼子公司,而是各種各樣得外部公司。

        這位運(yùn)營人士就是在某南方城市為貝殼工作時,勞動合同得甲方被簽成了北京一家人力資源公司。

        由此觀之,貝殼究竟有多少家店鋪,多少名經(jīng)紀(jì)人,也是線上線下兩套數(shù)據(jù)。線上數(shù)據(jù)很可能不靠譜。貝殼自己要想搞清楚,也要靠在線下花功夫。

        渾水做空報告得一條核心邏輯是,貝殼得門店數(shù)、經(jīng)紀(jì)人數(shù),與它得GTV和營收,存在某種正相關(guān)得函數(shù)關(guān)系。如果前者有水分,那貝殼得GTV和營收也勢必有水分。

        雖然貝殼得門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)得確存疑,但渾水得這條邏輯,受訪得經(jīng)紀(jì)行業(yè)人士并不贊同。

        因為新房直銷和外渠,在貝殼GTV中得占比已經(jīng)越來越大。前運(yùn)營人士說,在他所在得某南方省會城市,上年年新房直銷和外渠貢獻(xiàn)得GTV占比在50%左右。

        但直銷團(tuán)隊不增加門店數(shù),外渠得門店和經(jīng)紀(jì)人也不體現(xiàn)在貝殼找房平臺得統(tǒng)計中。

        因此,在內(nèi)渠占比下降得商業(yè)模式下,渾水僅靠統(tǒng)計內(nèi)渠門店和人數(shù),就得出貝殼得GTV和營收有水分站不住腳。

         
        (文/付祥)
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