現(xiàn)在熱點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)交易異常火爆，北京二月份房產(chǎn)交易量創(chuàng)下近年來的新高，在房產(chǎn)交易過程中有很多首次置換的業(yè)主，這些業(yè)主雖然有購房經(jīng)驗(yàn)，但是還是架不住中介輪番忽悠，最后走上先買后賣、被迫割肉的道路。各位千萬要記住，房產(chǎn)市場容量很大，優(yōu)質(zhì)房源很多，千萬不要一棵樹吊死，一定要先賣后買，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。
首先告訴親身經(jīng)歷的先買后賣的案例，我有個(gè)好哥們準(zhǔn)備置換房產(chǎn)，他老婆經(jīng)不住中介忽悠，看上一個(gè)裝修特別好房子，就是女人看見走不動(dòng)路那種的，我哥們被老婆叫去的看房子，在他跟著去看房前，我告訴他你是置換房產(chǎn)，千萬別先買后賣，這樣后期交易會(huì)很麻煩，他特別著急的離開，可能也沒留意到我的叮囑。
到了第二天，我主動(dòng)問他房子看的怎樣了，他直接把購房合同扔給我了，跟我炫耀道，“房主可是優(yōu)惠了10萬”。我看了他搖頭苦笑道，“你現(xiàn)在就是房產(chǎn)中介砧板上的肉。”
我仔細(xì)研究下他的合同，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特別嚴(yán)峻問題：
1.房產(chǎn)交易時(shí)間特別短，僅是正常交易周期，也就是三個(gè)月。
2.首付款要分期支付，先幫助業(yè)主提前還清貸款。
3.業(yè)主根本不知道他是置換。
從合同簽約的情況，我就基本可以判斷，賣房業(yè)主也是置換。我讓我哥們主動(dòng)聯(lián)系中介和業(yè)主，可不可修改下購房合同，延長下交易周期，跟我猜測的結(jié)果是一樣的，賣房業(yè)主不同意修改，賣房業(yè)主也是置換換房。
我哥們是箭在弦上不得不發(fā)，還好他手里的子彈比較充足，可以覆蓋賣房業(yè)主的貸款，市場也處于平穩(wěn)期，價(jià)格沒有出現(xiàn)特別大波動(dòng)。但是接下來兩個(gè)月，他都在戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢中度過，每天綠中介、黃中介各路人馬紛至沓來，幾乎每個(gè)看房者都知道他簽下“城下之盟”，在各路中介的配合下，購房者各個(gè)玩命壓價(jià)，他內(nèi)心房價(jià)底線被一次次突破。在我哥們賣房的最后兩周，我感覺他已經(jīng)瀕臨崩潰，每天跟各路中介人員不斷撕逼、怒吼，最后低于市場價(jià)50萬價(jià)格把房產(chǎn)迅速拋出。
我一般不建議先買后賣的，但是所有事情不能一概而論，有種情況下可以酌情考慮。
1.賣房業(yè)主不是換房客戶，他不著急用錢，在合同中給你充裕交易周期，至少六個(gè)月。
2.房產(chǎn)市場處于相對平穩(wěn)期，這個(gè)非常非常重要，如果市場行情快速上漲，即使是交易周期時(shí)間充足，也會(huì)出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)。
3.要與中介簽署保密協(xié)議，讓中介給嚴(yán)格對外保密，嚴(yán)禁他們告知客戶你著急出手。但在實(shí)際操作層面，這個(gè)基本無效，中介一定會(huì)告訴客戶的。
4.房屋售價(jià)低于市場平均交易價(jià)格的10%左右，基本能涵蓋住你的賣房損失。
5.房屋置換買和賣最好選擇同一家中介。
