來源:雪貝財經(jīng)
世茂補危墻
許世壇希望能給年長他一輪的潘偉民留足顏面,他執(zhí)行了一種很傳統(tǒng)的策略:
睜眼說瞎話。
具體地說,是把一場挑肥揀瘦的企業(yè)收購硬描成“強強聯(lián)合”的歡喜。
如果潘偉民是樂觀主義者,這是差強人意的結(jié)局,畢竟,僅僅在兩個月前,他面前的選項還只有一個:
等待資金鏈斷裂。
這確實是一場生死大拯救,擺在福晟面前的局面是至少 300億元 的營運資金缺口,以及將在不到半年內(nèi)陸續(xù)到期的負債和借款近 96億 元。
我們獲得了多份由福晟提供數(shù)據(jù)的資產(chǎn)報告,顯示這是一家早幾年就已經(jīng)走在鋼絲上的企業(yè)。
如今,山芋已落在世茂手里。
壹
準確地說,潘偉明的福晟馬車是在2019年夏天側(cè)翻的。
這一年的5月份,前后間隔一個星期,從北京劃下來兩批名單,總計 26家 房企被限制在公開市場融資。那幾天,比潘偉明更緊張的是旭輝控股的林中,監(jiān)管機構(gòu)點名要
“槍打出頭鳥。”
但是,6月份剛剛過完,潘偉明就發(fā)現(xiàn)自己錯了,存活下去的法則是大而不能倒,但是福晟還不夠大。
因為,監(jiān)管層此時的約談口徑已經(jīng)變了,對未備案涉房信托產(chǎn)品全部暫停,其中對福晟最致命的一擊是地產(chǎn)公司并購類也算地產(chǎn)項目。
此后,大部分信托機構(gòu)長期沒有或只有少量的房地產(chǎn)信托額度,他們劃出了一條紅線:
只做規(guī)模排名在30名以前的房企項目。
這種境況到今天也沒有結(jié)束。
由福晟地產(chǎn)董事長童文濤簽下來的至少 400億 元融資框架都成了廢紙。潘偉明派到“H+4”(粵港澳大灣區(qū)、杭州灣大灣區(qū)、海西城市群以及鄭州、長沙、武漢、 天津)的拿地飛虎隊一夜收兵。
他從雄心勃勃到確定已四面楚歌只用了不到一個月。
貳
飛虎隊搶下來的項目轉(zhuǎn)眼都成了沉重的負擔(dān),收購來的每一塊土地背后都架著福晟高立的杠桿。在現(xiàn)金流面前那些動輒千億的舊改貨值毫無意義。
按照福晟內(nèi)部的計劃,這些項目的時間表是:3 個月內(nèi)要開工,6 個月內(nèi)要開盤,9 個月內(nèi)要封頂,1 年要現(xiàn)金流平衡。但是,過去幾年,福晟按此節(jié)奏完成的項目屈指可數(shù),實際實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡大多都在兩年以上。
目前,福晟地產(chǎn)所有在建地產(chǎn)項目在 40個 左右,擬建項目不到 10個 ,所有項目完工的投資總額保守要在 1000億 元以上。
但是,從我們獲得的報告數(shù)據(jù)上看:從2018年下半年開始,福晟集團的現(xiàn)金流已基本依靠持續(xù)發(fā)行超短債維系;自身能創(chuàng)造正向現(xiàn)金流的主要是從四個全部位于福州的商業(yè)地產(chǎn)項目中獲取租金,2019年這部分收入在1.2億元左右,相比地產(chǎn)板塊投入杯水車薪。
其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2018年整體簽約金額尚只有 222億元 ,2019年應(yīng)在300億元 左右。
能在短期內(nèi)為這家企業(yè)創(chuàng)造利潤的則幾乎全部依靠旗下的代建公司福建六建集團。
潘偉明在信托融資斷流后,曾嘗試兜售地產(chǎn)項目以解危機,但是,一位拿到可售項目清單的房企負責(zé)人告訴我們:
“有利可圖的項目太少、周期太長。”
而被許世壇描述美好前景的兩大亮點似乎也難言樂觀。
其一是所謂大灣區(qū)項目。我們看到的資產(chǎn)清單是,福晟在核心區(qū)域深圳已無控盤項目,此前拿下的三個城市更新項目在2019年9月份就已出售給劉益謙旗下公司。剩余項目布局在中山、惠州及佛山,但更多是商住性質(zhì),去化率較低。
其二是福晟旗下的代建公司福建六建集團,從財務(wù)報表上看,這家企業(yè)雖在近三年均有少許盈利,但是,其主要客戶并不穩(wěn)定,且毛利較低,同時長期存在集團內(nèi)規(guī)模不小的關(guān)聯(lián)交易。
叁
等待處理的麻煩卻有很多。
明面上的債務(wù)是每一個項目背后層層嵌套的信托融資,這些信托產(chǎn)品幾乎全部都有潘偉民夫婦承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。截至2019年末,其有息負債的規(guī)模應(yīng)已超過 400億元 。
更麻煩的是賬面外的債務(wù),那是來源復(fù)雜、涉及人群廣泛、且規(guī)模不小的民間融資,初始借貸規(guī)模在15.5億元左右。
2019年下半年,福晟曾像瘋了一樣四處借貸以維系現(xiàn)金流,這其中就包括涉險借入的高利貸。這樣的借貸成本有多高呢?在福建當(dāng)?shù)兀泻芏喑鼋枞说馁Y金是從信用卡里套出來的。
韭菜也學(xué)會了中間商賺差價。
世茂料將很快對福晟高層及員工做出淘汰,這同樣會是持久的麻煩。
其一是涉及范圍甚廣的大量員工對項目的跟投;同時,在高歌猛進的幾年前,潘偉民曾拿出不少股權(quán)贈予總計15位事業(yè)合伙人,這些股份如何退出目前并無說法。
許世壇已明確所收購項目未來將由世茂操盤,福晟尚在職的高層角色尷尬。1月13日的發(fā)布會過后幾小時,即已傳出福晟地產(chǎn)執(zhí)行總裁、商業(yè)集團總裁吳洋已經(jīng)提出離職。
當(dāng)然,世茂匆匆攬下福晟的危局也有其他目的的考量。從我們獲取的故事版本來看,更多是金融機構(gòu)作為債務(wù)方的推動以及暫未落于紙面的政府承諾。
在福建那塊土地上,這個神奇的故事剛剛開始。