“涉房”企業(yè)上市潮來襲

2019年16家“涉房”企業(yè)上市，包括6家房企、10家物業(yè)公司

距離2020年僅5天時間，盤點2019年大事記，房企以及旗下物業(yè)公司上市潮繼續(xù)榜上有名。據(jù)記者統(tǒng)計，年內(nèi)已經(jīng)有16家涉房企業(yè)上市，包括6家房企、10家物業(yè)公司，其中港股仍是受追捧的資本市場平臺，14家赴港上市。

16家涉房上市企業(yè)市盈率排名

股票名稱 市盈率(倍)

1 招商積余 108.36

2 新大正 51.3

3 和泓服務 50.95

4 時代鄰里 50.69

5 保利物業(yè) 47.5

6 新力控股 30.79

7 奧園健康 27.43

8 藍光嘉寶服務 20.22

9 濱江服務 20.16

10 銀城國際控股 16.77

11 中國天保集團 16.39

12 銀城生活服務 13.7

13 鑫苑服務 9.94

14 中梁控股 7.9

15 景業(yè)名邦集團 7.51

16 德信中國 3.88

數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)，時間截至2019年12月26日上午10時

第三次上市潮來臨

據(jù)記者統(tǒng)計，今年上市涉房企業(yè)數(shù)量高達16家，超過去年。事實上，2018年也是涉房企業(yè)的上市大年，上市的房企以及物業(yè)公司至少有12家，在業(yè)內(nèi)人士看來，這幾年是涉房企業(yè)集中上市的年份，第三次上市潮已經(jīng)來臨。

從歷史上看，房企經(jīng)歷過兩次上市潮。第一次上市潮始于1993年，由于上交所和深交所都在1990年底開始營業(yè)，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)紛紛將上市納入考量。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在1993-1998年的6年間就有23家200強房企在A股或港股上市。第二次上市潮則是從2006年開始，2006-2009年間共有35家房企成功上市，其中在港交所上市的房企數(shù)量達到了22家，包括規(guī)模房企碧桂園、中國恒大以及龍湖集團等都在此時在港股上市。

具體來看，今年16家上市的企業(yè)中，H股上市房價高達14家，其中房企占6家，包括德信中國、銀城國際控股、中梁控股、中國天保集團、新力控股、景業(yè)名邦集團；8家物業(yè)公司，分別為和泓服務、時代鄰里、保利物業(yè)、奧園健康、藍光嘉寶服務、濱江服務、銀城生活服務、鑫苑服務。僅2家房企內(nèi)地上市，通過IPO的新大正以及以重組方式實現(xiàn)A股上市的招商積余。

在A股基本上向房企IPO關上大門、境內(nèi)調(diào)控持續(xù)、融資環(huán)境收緊的大背景下，港股市場審核相對寬松，中小房企上演一輪IPO熱潮。

雖然A股上市大門仍未開啟，但值得關注的是，新大正成功登陸深交所，對于內(nèi)地涉房企業(yè)A股上市具有破冰意義。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，除了境外IPO，不排除未來會有更多品牌物業(yè)公司在A股上市。

物業(yè)公司市盈率高過房企

值得關注的是，在16家赴港上市房企和物業(yè)公司中，物業(yè)公司的市盈率大都超過房企。

截至2019年12月24日收盤，德信中國的市盈率僅為3.88倍，景業(yè)名邦集團的是7.51倍，中梁控股的是7.9倍。而保利物業(yè)的市盈率高達47.5倍，和泓服務是50.95倍，時代鄰里是50.69倍。A股上市的新大正市盈率也高達51.3倍。

市盈率又稱“股價收益比率”，是衡量股票估值高低的一個指標，如果一家企業(yè)市盈率高，則說明投資者看好該企業(yè)的未來發(fā)展。

為什么上市物業(yè)公司市盈率會大大高于房企？易居企業(yè)集團國際業(yè)務部總監(jiān)洪圣奇表示，主要是兩種企業(yè)模式不同，開發(fā)企業(yè)的模式是買地賣房，估值方式較為簡單，而變現(xiàn)的過程更受到政策、市場影響，這些因素疊加起來，讓香港投資市場不太認可這種不可持續(xù)的發(fā)展模式，一般市盈率只有五到六倍。但是物業(yè)公司的邏輯完全不一樣，物業(yè)開發(fā)有天花板，但物業(yè)管理依靠的運營來實現(xiàn)盈利是可持續(xù)的，市場規(guī)模也會越來越大，利潤可以持續(xù)幾十年，資本市場給予的估值也很高，一般是20-30倍的市盈率。

特別是依托于母公司的較大物業(yè)管理公司，其股價漲幅和估值更高，這促使一波又一波房企分拆物業(yè)公司以謀求上市，拓展多元業(yè)務的同時，也拓寬了融資渠道。

明年預計還有多家企業(yè)上市

除了已上市的6家房企外，還有安徽三巽、港龍地產(chǎn)、匯景控股、大唐地產(chǎn)等小房企正在上市路上，預計明年上市。在物業(yè)公司方面，寶龍商業(yè)已經(jīng)通過港交所聆訊，預計今年12月30日正式敲鐘，興業(yè)物聯(lián)、燁星控股、建業(yè)新生活等多家物業(yè)管理公司已經(jīng)披露招股書，正榮物業(yè)、時時服務、華發(fā)物業(yè)等也傳出尋求港交所主板上市的消息。

業(yè)內(nèi)人士預計，2020年上市涉房企業(yè)數(shù)量仍不會少于10家。

但是需要指出的是，并不是所有涉房企業(yè)赴港上市道路都很通暢。

奧山控股、海倫堡地產(chǎn)的上市申請二度失效，萬創(chuàng)國際顯示“被拒絕”狀態(tài)，這已是其第四次發(fā)起上市計劃，前三次均是招股書“失效”。據(jù)港交所規(guī)定，企業(yè)遞交IPO資料后，若超過了6個月還未上市，根據(jù)程序是會顯示為失效的，這是正常程序，需要重新遞交新的財務資料。

現(xiàn)匯生國際融資總裁及協(xié)成功縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖表示，失效并不等于失敗，如果是“被拒絕”，基本上被否了，上市的可能性非常小。

幾家房企IPO受阻是監(jiān)管更加嚴格了嗎？在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙看來，并不是港股市場對于內(nèi)房股企業(yè)的審核更嚴格，而因為這些房企當前自身的負債率居高不下，如2016年至2018年，奧山控股凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%，2018年海倫堡凈負債與權(quán)益比率超過100%，股東面臨償付債務風險大。

“其次受限于規(guī)模，諸如萬創(chuàng)國際，規(guī)模不足百萬平方米，業(yè)務主要輻射淮南市，太過局限。”王小嬙表示。

本版采寫/記者 段文平