“涉房”企業(yè)上市潮來襲
2019年16家“涉房”企業(yè)上市，包括6家房企、10家物業(yè)公司
距離2020年僅5天時(shí)間，盤點(diǎn)2019年大事記，房企以及旗下物業(yè)公司上市潮繼續(xù)榜上有名。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已經(jīng)有16家涉房企業(yè)上市，包括6家房企、10家物業(yè)公司，其中港股仍是受追捧的資本市場平臺，14家赴港上市。
16家涉房上市企業(yè)市盈率排名
股票名稱 市盈率(倍)
1 招商積余 108.36
2 新大正 51.3
3 和泓服務(wù) 50.95
4 時(shí)代鄰里 50.69
5 保利物業(yè) 47.5
6 新力控股 30.79
7 奧園健康 27.43
8 藍(lán)光嘉寶服務(wù) 20.22
9 濱江服務(wù) 20.16
10 銀城國際控股 16.77
11 中國天保集團(tuán) 16.39
12 銀城生活服務(wù) 13.7
13 鑫苑服務(wù) 9.94
14 中梁控股 7.9
15 景業(yè)名邦集團(tuán) 7.51
16 德信中國 3.88
數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)，時(shí)間截至2019年12月26日上午10時(shí)
第三次上市潮來臨
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年上市涉房企業(yè)數(shù)量高達(dá)16家，超過去年。事實(shí)上，2018年也是涉房企業(yè)的上市大年，上市的房企以及物業(yè)公司至少有12家，在業(yè)內(nèi)人士看來，這幾年是涉房企業(yè)集中上市的年份，第三次上市潮已經(jīng)來臨。
從歷史上看，房企經(jīng)歷過兩次上市潮。第一次上市潮始于1993年，由于上交所和深交所都在1990年底開始營業(yè)，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)紛紛將上市納入考量。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在1993-1998年的6年間就有23家200強(qiáng)房企在A股或港股上市。第二次上市潮則是從2006年開始，2006-2009年間共有35家房企成功上市，其中在港交所上市的房企數(shù)量達(dá)到了22家，包括規(guī)模房企碧桂園、中國恒大以及龍湖集團(tuán)等都在此時(shí)在港股上市。
具體來看，今年16家上市的企業(yè)中，H股上市房價(jià)高達(dá)14家，其中房企占6家，包括德信中國、銀城國際控股、中梁控股、中國天保集團(tuán)、新力控股、景業(yè)名邦集團(tuán)；8家物業(yè)公司，分別為和泓服務(wù)、時(shí)代鄰里、保利物業(yè)、奧園健康、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)。僅2家房企內(nèi)地上市，通過IPO的新大正以及以重組方式實(shí)現(xiàn)A股上市的招商積余。
在A股基本上向房企IPO關(guān)上大門、境內(nèi)調(diào)控持續(xù)、融資環(huán)境收緊的大背景下，港股市場審核相對寬松，中小房企上演一輪IPO熱潮。
雖然A股上市大門仍未開啟，但值得關(guān)注的是，新大正成功登陸深交所，對于內(nèi)地涉房企業(yè)A股上市具有破冰意義。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，除了境外IPO，不排除未來會有更多品牌物業(yè)公司在A股上市。
物業(yè)公司市盈率高過房企
值得關(guān)注的是，在16家赴港上市房企和物業(yè)公司中，物業(yè)公司的市盈率大都超過房企。
截至2019年12月24日收盤，德信中國的市盈率僅為3.88倍，景業(yè)名邦集團(tuán)的是7.51倍，中梁控股的是7.9倍。而保利物業(yè)的市盈率高達(dá)47.5倍，和泓服務(wù)是50.95倍，時(shí)代鄰里是50.69倍。A股上市的新大正市盈率也高達(dá)51.3倍。
市盈率又稱“股價(jià)收益比率”，是衡量股票估值高低的一個(gè)指標(biāo)，如果一家企業(yè)市盈率高，則說明投資者看好該企業(yè)的未來發(fā)展。
為什么上市物業(yè)公司市盈率會大大高于房企？易居企業(yè)集團(tuán)國際業(yè)務(wù)部總監(jiān)洪圣奇表示，主要是兩種企業(yè)模式不同，開發(fā)企業(yè)的模式是買地賣房，估值方式較為簡單，而變現(xiàn)的過程更受到政策、市場影響，這些因素疊加起來，讓香港投資市場不太認(rèn)可這種不可持續(xù)的發(fā)展模式，一般市盈率只有五到六倍。但是物業(yè)公司的邏輯完全不一樣，物業(yè)開發(fā)有天花板，但物業(yè)管理依靠的運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)盈利是可持續(xù)的，市場規(guī)模也會越來越大，利潤可以持續(xù)幾十年，資本市場給予的估值也很高，一般是20-30倍的市盈率。
特別是依托于母公司的較大物業(yè)管理公司，其股價(jià)漲幅和估值更高，這促使一波又一波房企分拆物業(yè)公司以謀求上市，拓展多元業(yè)務(wù)的同時(shí)，也拓寬了融資渠道。
明年預(yù)計(jì)還有多家企業(yè)上市
除了已上市的6家房企外，還有安徽三巽、港龍地產(chǎn)、匯景控股、大唐地產(chǎn)等小房企正在上市路上，預(yù)計(jì)明年上市。在物業(yè)公司方面，寶龍商業(yè)已經(jīng)通過港交所聆訊，預(yù)計(jì)今年12月30日正式敲鐘，興業(yè)物聯(lián)、燁星控股、建業(yè)新生活等多家物業(yè)管理公司已經(jīng)披露招股書，正榮物業(yè)、時(shí)時(shí)服務(wù)、華發(fā)物業(yè)等也傳出尋求港交所主板上市的消息。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2020年上市涉房企業(yè)數(shù)量仍不會少于10家。
但是需要指出的是，并不是所有涉房企業(yè)赴港上市道路都很通暢。
奧山控股、海倫堡地產(chǎn)的上市申請二度失效，萬創(chuàng)國際顯示“被拒絕”狀態(tài)，這已是其第四次發(fā)起上市計(jì)劃，前三次均是招股書“失效”。據(jù)港交所規(guī)定，企業(yè)遞交IPO資料后，若超過了6個(gè)月還未上市，根據(jù)程序是會顯示為失效的，這是正常程序，需要重新遞交新的財(cái)務(wù)資料。
現(xiàn)匯生國際融資總裁及協(xié)成功縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖表示，失效并不等于失敗，如果是“被拒絕”，基本上被否了，上市的可能性非常小。
幾家房企IPO受阻是監(jiān)管更加嚴(yán)格了嗎？在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙看來，并不是港股市場對于內(nèi)房股企業(yè)的審核更嚴(yán)格，而因?yàn)檫@些房企當(dāng)前自身的負(fù)債率居高不下，如2016年至2018年，奧山控股凈資本負(fù)債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%，2018年海倫堡凈負(fù)債與權(quán)益比率超過100%，股東面臨償付債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。
“其次受限于規(guī)模，諸如萬創(chuàng)國際，規(guī)模不足百萬平方米，業(yè)務(wù)主要輻射淮南市，太過局限。”王小嬙表示。
本版采寫/記者 段文平
