存量房貸利率定價(jià)變了 如何影響你的錢袋子？
繼新增貸款參考LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）定價(jià)后，存量浮動貸款市場也迎來重磅變化。12月28日，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動貸款LPR運(yùn)用，現(xiàn)將存量浮動利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。在此之前，存量浮動利率貸款的定價(jià)為貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)計(jì)算。
而在存量浮動利率貸款中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款無疑占據(jù)了重要比例，對于購房者來說，定價(jià)基準(zhǔn)改變后，房貸是不是也要發(fā)生變化了？事實(shí)上，購房者不用有過多擔(dān)憂，央行強(qiáng)調(diào)，此次定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，存量商業(yè)性個(gè)人房貸在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。換言之，對于房貸而言，定價(jià)基準(zhǔn)變化帶來的更多是計(jì)算方式的改變，利率本身變化較小。
存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)變
根據(jù)公告，此次提到的存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。
公告對于切換時(shí)間窗口、切換方式以及重定價(jià)周期也做了明確規(guī)定，并指出切換需要借貸雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)換起始日為2020年3月1日，原則上于2020年8月31日前完成。
另外，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報(bào)表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗(yàn)。
具體來看，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是轉(zhuǎn)成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。至于選擇哪種方式，貸款客戶可與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商。還要注意的是，如果選擇將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，那么加點(diǎn)數(shù)值也可由雙方協(xié)商確定，但商業(yè)性個(gè)人住房貸款除外。
交行金研中心高級研究員陳冀提到，“加點(diǎn)可為負(fù)值”很大程度上確保了過去在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動定價(jià)的貸款，至少能享受到跟之前一樣甚至更加優(yōu)惠的利率，優(yōu)質(zhì)客戶對于銀行貸款定價(jià)的議價(jià)能力也將更強(qiáng)。
此外，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
對于推出此次轉(zhuǎn)換的考慮，央行稱，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。因此為進(jìn)一步深化LPR改革，將推進(jìn)存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
陳冀也提到，其主要目的在于提升LPR的利率傳導(dǎo)效果。“LPR新機(jī)制盡管已經(jīng)推出，但是由于存量貸款的合同效應(yīng)，近幾月以來LPR回落引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)貸款利率下行的成效并不顯著，加速存量貸款定價(jià)機(jī)制的切換就更加迫切。”他說道。
在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，這也意味著本輪市場化降息覆蓋范圍已從新發(fā)放貸款向存量貸款擴(kuò)展，未來市場主體利息支出負(fù)擔(dān)將有更大幅度下降。事實(shí)上，在今年三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，央行已表示“抓緊研究出臺存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案”，因此這一結(jié)果并不出乎意料。“不過，公布時(shí)點(diǎn)則略早于市場預(yù)期，顯示當(dāng)前央行在加大貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度方面積極作為。”王青稱。
本次轉(zhuǎn)換對個(gè)人影響較小
在存量浮動利率貸款中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款占據(jù)了重要比例，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，我國個(gè)人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的18.89%。此次定價(jià)基準(zhǔn)的改變無疑將影響房貸利率定價(jià)的變化，購房者需要和銀行重簽貸款合同，進(jìn)行“換錨”，根據(jù)上述內(nèi)容，房貸定價(jià)的轉(zhuǎn)換也有兩種方式，即LPR加點(diǎn)和固定利率。
對于LPR加點(diǎn)，央行要求，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，也就是說，同一筆商業(yè)性個(gè)人房貸，在2020年3~8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)間的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
舉例而言，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
對于轉(zhuǎn)為固定利率來說，則利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
由此，此次轉(zhuǎn)換中，不管是選擇哪種方式，房貸利率水平基本不變。
不過對于選擇“LPR加點(diǎn)”的貸款者而言，之后房貸利率可能將發(fā)生變化。溫彬稱，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報(bào)價(jià)，因?yàn)?.59%的點(diǎn)差已經(jīng)固定，因此，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10個(gè)bp至4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價(jià)為：4.7%+0.59%=5.29%，較之前的5.39%下降10個(gè)bp；假定2021年12月5年以上LPR利率繼續(xù)下降至4.6%，則從2022年1月起，房貸利率重定價(jià)為：4.6%+0.59%=5.19%。
溫彬還提到，但如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
而關(guān)于后期LPR的走勢，王青稱，總體上看，未來5年期以上LPR報(bào)價(jià)將出現(xiàn)小幅下行走勢，這意味著明年房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增速顯著下行的風(fēng)險(xiǎn)較小。他還補(bǔ)充道，“自8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革后，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報(bào)價(jià)僅下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，明顯低于主要針對企業(yè)貸款的1年期LPR報(bào)價(jià)的下調(diào)幅度，我們認(rèn)為2020年這一差異化降息模式有望保持。”
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