案件提要
隨著城市的發展，高樓林立，無形之中導致了城市居民日常生活危險性的增加，如果建筑物的所有人、管理人、使用人對建筑物的維護管理缺失，極易造成他人人身損害。
爭議焦點
小區樓房外墻脫落致人損害的賠償責任，應當由誰承擔？
基本案情
張阿姨的兒子在珠海市粵海中路某小區承租一間商鋪。2018年9月的一天中午，張阿姨走到該商鋪附近時，被建筑物外墻脫落的瓷磚砸中頭部，經醫院搶救無效死亡。
張阿姨的丈夫及3名子女因與小區物業服務公司蘭某物業對于張阿姨死亡賠償的責任認定，以及賠償金額認定存在較大爭議，向珠海市香洲區人民法院提起訴訟，要求蘭某物業賠償97萬余元。
裁判結果
一審法院經審理查明，蘭某小區于2008年建成并通過竣工驗收，一直由蘭某物業提供物業服務。法院認為，蘭某小區交付使用距今已有十年時間，部分外墻瓷磚在使用過程中出現老化、脫落的跡象，給小區住戶及過往行人造成安全隱患，而蘭某物業作為物業管理人，對此并未盡到管理職責。本案中張阿姨被小區樓房外墻脫落的瓷磚砸傷并致死亡，根據法律規定，蘭某物業應對張阿姨死亡的損害后果承擔侵權責任，法院遂判處蘭某物業賠償張阿姨的丈夫及3名子女死亡賠償金、喪葬費、精神損害撫慰金等共計89萬余元。
蘭某物業不服一審判決，以應當由該樓棟的開發商、施工單位、設計單位以及相關業主承擔賠償責任為由，向珠海中院提起上訴。
珠海中院經審理認為，蘭某小區的開發商和蘭某物業于2007年1月簽訂《蘭某小區前期物業管理委托合同》，合同內容完全符合前期物業服務協議的要件。合同至今有效，故蘭某物業仍是蘭某小區的物業管理人，應依據合同約定對包括外面墻在內的物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行維修、養護和管理。雖沒有業主委員會授權蘭某物業對涉案外墻面進行維修，但蘭某物業應盡相應的管理義務，做好相應警示及安全防范工作，蘭某物業并未就此提供相應的材料加以證明，應承擔舉證不能的不利后果。張阿姨是被建筑物外墻墜落的瓷磚砸傷，并非被拋擲物品或其他難以確定具體侵權人的物品砸傷，依據過錯推定原則，應當由蘭某物業承擔責任。故珠海中院二審駁回上訴，維持原判。
典型意義
隨著社會發展和城市化進程的加快，高層住宅越來越多，從而出現了建筑物上的物品脫落、墜落導致他人受損的情況。這種情況有的是非直接人為原因造成的，有的是因為某些人缺乏自律和公德隨意高空拋物造成的。
此時，如果能夠確定具體加害人，受害人可以根據《中華人民共和國侵權責任法》（下稱侵權責任法）第八十五條規定主張自己的權利，該規定稱：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”
實際生活中有相當多的情況是上述原導致損害發生后，無法確定具體加害人。在此情況下，侵權責任法第八十七條規定：“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。”根據該規定，當真正的實際加害人難以確定時，采取推定加害人的辦法，由在可能為加害人范圍內的建筑物使用人給予補償。
