原標題：美的置業 千億達標 來源：東方財富網
原標題：錢緊一年 | 美的置業 千億達標
錢緊一年：2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
也許是無心插柳，也許是時運必然，成立初衷只是為了解決美的集團內部員工住房問題的美的置業，如今已成為新晉千億房企之一。
2018年10月11日，美的置業正式在港交所敲鐘上市。上市一年多來，總裁赫恒樂樂在其中：“我覺得跟以前相比變化還是很明顯的，最起碼成為公眾公司以后，無論是資本市場、社會大眾還是這個行業內，大家對美的置業認識更深了。”
作為進入資本市場的新兵，跨過千億這一年，美的置業著實有很多所求與所得。
“2019年不管市場行情是什么變化，政策面是什么變化，我認為我們還是比較從容的。”赫恒樂如是說。
2019年，美的置業全年銷售目標定為1000億元，截至2019年12月31日止，實現合同銷售金額約1012.3億元。根據觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示，美的置業位列中國房地產企業銷售榜第35名。
剛好踩線完成銷售目標，也是提前進入了千億房企陣容。事實上，在2018年上市之際，赫恒樂定下的目標是2020年實現千億規模。
千億背后，是美的置業銷售加速、逆勢拿地、資金負重、融資解壓下的規模增長。
規模追趕
兩年前，美的置業銷售業績不過507億元，可見這兩年的發展速度有多驚人。
數據顯示，2016年至2018年，美的置業的銷售業績復合年增長率為95.8%。其中，2017年的銷售增長率高達146%。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
赫恒樂認為，目前比較合理的增速是在25%-30%之間。2019年上半年，美的置業實現了這一增速，在激進沖刺規模之后，奔向千億的這一年開始放緩了速度。
銷售放緩之際，美的置業的營業收入增速也有所減慢。雖然營業收入連年增長，但隨著規模的不斷擴大，收入增速也需跟得上。
回顧2019年，美的置業在1-2月份的時候顯然放緩了銷售步伐，而這也與行業大部分房企的趨勢一致。合約銷售金額最低的月份為49億，第四季度去化力度達到最大，每個月合約銷售金額均在90億元以上。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
數據顯示，2019年全年，美的置業及附屬公司連同合營企業和聯營公司的合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%，相應的已售建筑面積約1002.3萬平方米，同比增長約26.8%。
隨著銷售額不斷上漲，美的置業的毛利率及凈利率也在上升。相較于前幾年毛利率徘徊于20%左右，這兩年的腳步顯然快了一些，及至2019年中期，毛利率達到35.88%，與行業毛利率平均水平30%相近。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
除此之外，美的置業的追趕腳步還體現在土地儲備上。2019年，美的置業在土地市場上的動作令人關注。
縱觀全年，美的置業除了8月跟12月未在招拍掛市場露面之外，其余每個月至少會拿上1宗地。7月單月則斥資近44億拿下6宗地，分布于廣州、東莞、徐州、金華、南通、重慶等城市。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
值得一提的是，2月27日拿下的徐州銅山區商住地塊，歷經13.5小時、644輪競拍，于2月28日凌晨3點23分才競得，成為徐州歷史上耗時最長的一次土拍。
2019年上半年，美的置業新增土地儲備總建筑面積達966萬平方米，新開拓市場包括天津、杭州、武漢、衡陽、臺州、惠州等城市。下半年，美的置業新進軍城市為東莞。
截至2019年6月30日，美的置業共有210個物業開發項目，通過合營企業及聯營公司參與39個項目，覆蓋全國15個省、2個直轄市的54個城市，擁有土地儲備總建筑面積約為5251萬平方米，平均地價約為每平方米2677元。
根據美的置業的土儲分布可以看出，主要進駐于二三線城市以及四線城市的核心區域，其中珠三角及長三角為拿地的主要區域。資料顯示，美的置業持有土儲比較多的城市包括佛山、邯鄲、徐州、株洲、寧波、長沙等二三線城市。
據了解，自2010年開始，美的置業開始進入貴陽、株洲、徐州等城市，2017年入駐長沙、石家莊、南昌、南京等城市。
及至2018年，美的置業新增項目的土地儲備1662萬平方米，還通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土儲達到1719萬平方米，新進入了蘇州、鄭州、南寧等二線城市。于2018年，其分布在二線城市的土儲占比達65%以上。
資本平衡
隨著美的置業業務不斷擴張、拿地力度加大，現金流挑戰也隨之而來。
財報顯示，美的置業經營活動產生的現金流量凈額連續多年為負，2016年-2018年所產生的經營現金流量凈額分別為-55.54億元、-73.57億元、-166.15億元， 2019年仍未回正，上半年這一數據為-82.66億元。
截至2019年上半年，美的置業總現金及銀行存款為278.26億元。其中，現金及現金等價物為人民幣192.24億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為3.36億元，受限制現金為82.66億元。
另一方面，規模擴張會帶來負債的不斷加重。數據顯示，近幾年美的置業的流動負債增幅較大，增速也明顯。2019年上半年，美的置業負債總額達到1862億元，其中流動負債1419億元，占比達到76.2%。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
不過，規模增長之下，美的置業將凈負債比率控制得較好，在擴張增速不減的情況下，上半年凈負債比率為95.6%，較2018年年末下降約2個百分點。此外，短期債務占比也較去年有所調整，償債能力有所提高。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
事實上，美的置業也在針對性地優化債務結構。
2018年，美的置業借款總額為495.09億元，其中銀行及其他借款、公司債券分別為435.76億元及59.34億元。
截至2019年6月30日，美的置業將低成本的銀行借款及債券融資占比由年初的62%提升至81%，成本較高的信托融資占比由年初的24%降至8%，一年內到期有息負債占比由年初的34%降至21%。
調整之后，截至2019年第三季度，美的置業的借款余額為566.95億元，較2018年末借款余額452.76億元增加114.19億元。其中低息的銀行貸款新增最多，占比46%。
具體來看，新增銀行貸款137.66億元；企業債券、公司債券、金融債券等金融工具合計新增37.27億元，占比12.56%；委托貸款、融資租賃借款、小額貸款新增金額為-24.96億元，占比-8.41%；其他借款新增金額為-35.78億元，占比-12.06%。
通過多種融資方式補充資金渴求，增資、發債與配售是美的置業常用的融資手段。2017年負債率較高之時，美的置業使用股東增資方式融資，二股東樾宸投資增資68億元。其中，注冊資本9.12億元，超出部分約58.88億元被放進資本公積金。
這一動作，令美的置業負債率驟降至118.9%。2018年業績會上，首席財務官林戈也表示，如果美的置業需要，股東可以直接進行財務支持。
2019年底，美的置業便向公司控股股東先舊后新進行股份配售，最終獲得認購所得款項凈額合共約7.56億港元。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
2019年以來，美的置業更多是通過發行公司債的方式進行融資補充資金需求，一共發了5筆公司債，籌資近80億元。值得關注的是，數次發債票面利率均在5%-6%之間，最高一次也僅為7%。
近幾年來，美的置業平均融資成本都保持在低位，2017年加權平均借貸利率為5.23%，2018年上升至5.91%，不過仍在行業平均融資成本之下。
這也得益于“美的集團”品牌影響力和支持，雖然美的集團與美的置業的管理和運作是相互獨立的，但資源可以共享的。從另一方面講，美的置業從很多方面都受益于“美的集團”，比如建立與金融機構的關系、提升在新進地區的信譽度等。
可以窺見，作為民營企業，在2019年融資收緊的市場環境下，美的置業2019年上半年融資成本為5.95%。相較同規模的房企，中國奧園2019年上半年的融資成本則達7.4%。
數據披露，于2019年6月30日，美的置業尚未動用的銀行授信額度為620.86億元，已批覆未動用的境內公司債券發行額度為31.44億元。
一主兩翼
像上述所提及，雖然美的置業出身于制造業，但是美的集團和美的置業兩個管理體系是完全獨立的。
赫恒樂在接受觀點地產新媒體采訪時曾透露：“美的集團整體上市以后，地產業務在美的控股下，美的的授權機制給了比較大的發展空間。美的置業的管理完全按照房地產行業規律來進行，而不是按照家電業的規律。”
但作為美的系的成員企業，美的置業骨子里仍有著強烈的制造業基因。也因此，美的置業確立了房地產“一主”與建筑工業化和智能產業化“兩翼”協同發展的戰略。
2019年以來，美的置業與美的集團合作，聯合物業管理團隊提供一站式智慧家居解決方案。據悉，美的置業于2014年啟動智慧家居戰略，2015年首推5M智慧健康社區理念。
另據此前消息，美的集團將旗下整體家居業務劃給了美的置業。在2019年中報里，美的置業也曾展望，將穩步推進裝配式建筑、整體衛浴市場與房地產開發業務產生聯動，打通上下游產業鏈，實現縱向一體化。
于2019年，銷售與拿地的動態之外，美的置業在智慧家居的推進動態也不少。上半年，美的置業新成立產業發展事業部，統籌推進建筑工業化與智能產業化。
2019年5月，美的置業以1.2億收購智能家居公司歐瑞博科技15%股權，進一步發展智慧社區及智慧家居。及至6月份，美的置業與邯鄲經濟技術開發區簽署全面戰略合作協議，將智慧家居板塊項目和裝配式智能工廠項目落戶當地。
消息透露，美的置業計劃未來在五大目標區域逐步開設裝配式建筑工廠。
郝恒樂在2019年中期業績會上也表示，2019年下半年集團將繼續保持“房地產+產業”的復合發展戰略，圍繞主業協同發展建筑工業化、智慧產業化。
2019年7月，美的置業便宣告成立地產行業首個智慧生活研究院，并與阿里巴巴、海康威視、深圳歐瑞博科技有限公司等企業合作建立智慧生態圈。
早于2018年，美的置業便與阿里云、蘇寧易購、海康威視等行業龍頭企業達成了戰略合作。
8月份，泰禾酒店集團與美的集團旗下的美家智能科技簽訂戰略合作協議，美家智能科技將與泰禾酒店集團在公寓、物業等業態上展開合作。
實際上，在存量日益受到重視的房地產下半場競爭中，智慧社區和智能家居正逐漸成為眾多房企關注的另一增長點，兩者聯姻是大勢所趨。目前，萬科、碧桂園、恒大、富力、金茂、中南、保利、綠城、綠地等百強房企大多已入局。
美的置業瞄準的這片藍海，發展潛力巨大的同時，競爭也日漸激烈，想在智慧家居市場上占據更大的“蛋糕”，要下的功夫還很多。
