原標(biāo)題：鼠年首筆債 時代中國融資13億還舊債與資金儲糧 來源：觀點地產(chǎn)新媒體

觀點地產(chǎn)網(wǎng)上兩周披露1月份銷售業(yè)績時，岑釗雄應(yīng)該是欣慰的。相比于其他房企業(yè)績普遍下滑時，時代則錄得銷售額同比增長近六成至66億，這也使得其行業(yè)中的銷售排位從50徘徊躍升到20上下。

但這位一把手并沒有完全松口氣，過去一年，時代邁開收割土地的步伐頻頻落子與押寶舊改，同時也通過發(fā)債、配股等融資方式來緩解現(xiàn)金需求。

如今，疫情之下，即便是1月業(yè)績的高漲或許也不能拂去時代的焦慮。對于房企們來說，停工停售并無法會阻止債務(wù)期限到來。

2月21日，時代中國旗下發(fā)債平臺廣州市時代控股集團(tuán)有限公司發(fā)行了2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行金額13.16億元，最高票面利率6.20%。

這是時代中國今年發(fā)行的首筆債，募集說明書顯示，資金用途扣除發(fā)行費用后擬全部用于償還公司債券。

鼠年首筆債

觀點地產(chǎn)新媒體了解，早在去年7月，證監(jiān)會批準(zhǔn)廣州市時代控股集團(tuán)有限公司獲準(zhǔn)面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣79.16億元的公司債券。

債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自中國證監(jiān)會核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個月內(nèi)完成，其余各期債券發(fā)行自中國證監(jiān)會核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個月內(nèi)完成

此次廣州時代控股發(fā)行的正是上述債券項下第一期，債券名為“廣州市時代控股集團(tuán)有限公司 2020 年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行總額13.16億元，為無擔(dān)保債券。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，該期債券牽頭主承銷商為中銀國際證券，聯(lián)席主承銷商為西南證券股份有限公司、中山證券。債券將采取分期發(fā)行，總規(guī)模不超過13.16億元，共設(shè)三個品種。

其中，品種一的期限為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率詢價區(qū)間為5.5%-7.0%；品種二的期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率詢價區(qū)間為5.0%-6.5%。

品種三的期限為4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率詢價區(qū)間為4.0%-5.5%。

此次發(fā)行公告中最終確定債券品種一的票面利率為6.20%，品種二票面利率為5.00%。對比來看，最終發(fā)行利率都在詢價區(qū)間的中下尾段。

至于募集資金用途，早在去年募集說明書就披露，不超79.16億元的募集金額擬用于償還債務(wù)性借款，即償還公司2020 年即將到期或行權(quán)的公司債券。

觀點地產(chǎn)新媒體查詢獲悉，2月21日發(fā)行的第一期公司債券將用于償還時代于2020年即將到期的公司債券“15時代債”。該債券債務(wù)本金為18.16億元，起息日為2015年7月10日，到期日為2020年7月10日，債務(wù)成本7.5%，償還本金13.16億元。

通過借新還舊，時代提早地解決了這筆今年7月份到期債務(wù)的兌付問題。

值得注意的是，于2020年，時代還將有4筆即將到期的公司債券，均為下半年，分別是8月20日到期的“18時代09”，債務(wù)本金22億元，債務(wù)成本8.4%；9月8日到期的“17時代02”，本金11億元，成本8.2%。

此外還有10月17日到期的“18時代11”，債務(wù)本金17億元，債務(wù)成本8.4%；12月10日到期的“18時代13”，本金11億元，成本7.5%。

上述還未兌付的公司債券總金額為61億元，均在此前79.16億元公司債券的擬償還借款額度里。即是說，不含用于公司發(fā)展等其他融資用途，單是償還今年到期的公司債券，時代接下來還會再發(fā)行超60億的公司債券。

事實上，自去年以來時代的發(fā)債融資步伐明顯加快，尤其是下半年以后，融資品種包括美元債、小公募債、ABS等，整體票面年利率在5.88%—7.7%之間，其中安全性較大、周期較長的美元債是發(fā)行較為頻繁的。

至于用途方面則多為新債抵舊債，以及部分用于一般企業(yè)用途。

還舊與儲糧

借新還舊背后，是企業(yè)債務(wù)到期的壓力，也是錢袋子的窘迫。

過去2019年應(yīng)該是時代花錢最為“大手大腳”的一年。中報顯示，上半年，時代中國以約187.59億元的總成本，通過公開招拍掛、一級開發(fā)、合作及收購等模式購入21幅地塊，

而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，下半年時代中國再納入7幅地塊（不含舊改），土地金額約130.86億元，加起來全年拿地金額約318.45億元，較2018年129.67億元的拿地金額增加145.58%。

除公開市場拿地外，時代于2019年共獲得8個舊改項目，其中4個位于廣州、佛山和東莞各有2個。低成本、高利潤的另一面，則是長周期與高資金沉淀。

這樣的拿地開支，對于一家年銷售才剛過600億的房企來說并不輕松?？梢钥吹?，在銷售上時代也加快了步伐，一改此前的發(fā)展緩步。

2019年，時代中國實現(xiàn)783.6億銷售，較2018年605.9億增長29.33%，也如愿達(dá)成了定下的750億目標(biāo)。值得一提的是，彼時9月份開啟的“全員賣房”，可以說是時代得以超額完成年目標(biāo)的一個重要因素。

據(jù)悉，截至前8月的時候，時代中國累計合同銷售金額約為431.4億元，完成全年目標(biāo)的57.52%，單月平均銷售53億元。全民營銷啟動之后的9至12月，時代中國奮起直追，每個月平均銷售超87億元。

除了銷售回流現(xiàn)金，時代中國也通過銀行借款及上文提及的發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化、配股等方式進(jìn)行籌錢。

截至去年上半年，時代中國總負(fù)債首次破千億，相比2018年底增加142.95億元至1110.52億元，而資產(chǎn)負(fù)債率則上升了1.4個百分點至76.37%，凈負(fù)債率同比增長3.6個百分點至70.8%。

不過，在負(fù)債攀升的同時，可以看到時代的長短債比例較為健康。截至2019年6月30日，時代中國的有息負(fù)債總額為501.20億元，同比增長23.51%。其中，短期債務(wù)及一年內(nèi)到期的長期債務(wù)為101億元，占總債務(wù)的20%左右，同時現(xiàn)金短債比為2.57，短期償債壓力并不算大。

長債方面，約381.751億元的借款須于兩年至五年內(nèi)償還，還有約19.156億元的借款須于五年以后償還。

“雖然（短期）債務(wù)壓力不大，但是對于中小型的擴(kuò)張期房企來說，錢永遠(yuǎn)是不嫌少的?！币粯I(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體稱。其還稱，今年是房企的償債高峰，疊加目前疫情的影響，房企最為重要的是保證現(xiàn)金流，防止債務(wù)違約。

據(jù)該人士列舉的一組數(shù)據(jù)，2020年近百家房企到期債務(wù)的規(guī)模，超過了5000億元。

此外，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體觀察，下半年以來時代中國發(fā)債成本逐漸有所下降，從去年初的7.63%，到年中的5.88%，再到鼠年首筆公司債，最低票面利率5%。

撇除不同發(fā)債工具之間的利率特點，時代中國整體發(fā)債利率相比于去年近7.6%有所下降。另悉，去年6月份，由于大量低成本土儲以及舊改優(yōu)勢，時代中國境外信用評級獲標(biāo)準(zhǔn)普爾提升至“BB-”，境內(nèi)獲聯(lián)合信用評級、中誠信證券提升至“AAA”。