撰文｜AI財(cái)經(jīng)社 北牧

編輯｜ 董雨晴

最近兩年，我國房地產(chǎn)市場愈發(fā)理性，從業(yè)者們得出一個(gè)共識_賺錢變難了。

在三道紅線、信貸收緊、集中供地、商票監(jiān)管等重拳調(diào)控下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展節(jié)奏逐漸趨穩(wěn)。這也對房企提出更高的要求，從重?cái)?shù)量到重質(zhì)量，向著高品質(zhì)發(fā)展。

如果說中小房企關(guān)注的焦點(diǎn)在于如何讓自身安全發(fā)展，那么頭部房企思考的則是如何保持可持續(xù)增長。這點(diǎn)，碧桂園用上半年的業(yè)績表現(xiàn)作出論證。

8月24日，碧桂園發(fā)布半年度業(yè)績報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3030.9億元，同比增長14_；總收入約為人民幣2349.3億元；毛利約為人民幣462.8億元；集團(tuán)凈利潤約為人民幣224.2億元，同比增長2.3_；公司股東應(yīng)占核心凈利潤約為人民幣152.2億元，同比增長4.2_；歸屬股東凈利潤149.96億元，同比增6.11_。

從中報(bào)上看，碧桂園有一套清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，“地產(chǎn)+機(jī)器人+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”三駕馬車的并排運(yùn)行，不僅降低其對地產(chǎn)開發(fā)的依賴度，還給了企業(yè)創(chuàng)造利潤提供了想象空間。今年上半年，碧桂園業(yè)績穩(wěn)健增長，符合房地產(chǎn)行業(yè)長期趨穩(wěn)的政策基調(diào)，當(dāng)行業(yè)規(guī)則已然發(fā)生改變時(shí)，考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營模式和打法的時(shí)刻到了。

債務(wù)結(jié)構(gòu)再優(yōu)化，碧桂園持續(xù)求穩(wěn)

通常，越是追求長期發(fā)展的企業(yè)，就越擅長化危為機(jī)。

近期，多地二輪土拍供地延期，新的土拍供地規(guī)則還在商討中。未來房地產(chǎn)土地供應(yīng)會怎么走，成為許多開發(fā)商心中的疑問。土地是房企的糧倉，現(xiàn)在房企們卻在拿地這個(gè)原則性的問題上展現(xiàn)出更加復(fù)雜的情緒，也在一定程度上反映出當(dāng)下房企的生存現(xiàn)狀。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權(quán)益總代價(jià)約884億元。按金額計(jì)算，新獲取土地中，82_的土儲聚焦五大都市圈，62_分布在三四線城市。

碧桂園管理層在業(yè)績發(fā)布會上透露，2021年下半年新推權(quán)益貨量約4500億元，加上6月底帶入的約2100億貨量，下半年權(quán)益可售貨量約6600億元，下半年可售資源充足。碧桂園將按照"銷供回支投"進(jìn)行閉環(huán)管理，預(yù)計(jì)全年去化率不低于65_。

但是嚴(yán)格的政策調(diào)控依然考驗(yàn)著開發(fā)商們的財(cái)務(wù)和運(yùn)營管理。有數(shù)據(jù)顯示，今年1月至7月，全國房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)352次，超過了去年全年，疊加8月上半月的30次，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控已超過380次。當(dāng)"房住不炒"落到實(shí)處，"穩(wěn)"成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主題。

這也意味著，面對這樣的市場形勢，改善企業(yè)的"三條紅線"依舊是房企們的首要之務(wù)，碧桂園也不例外。

財(cái)報(bào)顯示，2021年6月30日，碧桂園可動用現(xiàn)金余額約人民幣1862.4億元，營運(yùn)資本充裕；總借貸余額下降至約人民幣3242.4億元，凈負(fù)債率49.7_；期末融資成本相比去年底下降了17個(gè)基點(diǎn)至5.39_。從成績單上看，碧桂園已連續(xù)多年保持低于70_的凈負(fù)債率，低于"三條紅線"要求，現(xiàn)金短債比亦優(yōu)于"三條紅線"要求。

碧桂園在運(yùn)營和財(cái)務(wù)上的優(yōu)異表現(xiàn)也得到了國際權(quán)威評級機(jī)構(gòu)的青睞。目前，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園"投資級"信用評級，標(biāo)普亦于2021年上調(diào)公司評級展望至"正面"。中信證券表示，市場對于地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)心，主要是盈利能力下降和資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量的擔(dān)心。但包括碧桂園在內(nèi)的部分企業(yè)經(jīng)營十分穩(wěn)健，資金成本上行壓力極小，綜合成本線也具備優(yōu)勢。

高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，碧桂園向何處去？

仔細(xì)研究這份成績單，不難發(fā)現(xiàn)碧桂園保持營收穩(wěn)定的秘密。自從2018年碧桂園提出以"行穩(wěn)致遠(yuǎn)"作為新戰(zhàn)略準(zhǔn)則后，2021年碧桂園又特別強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)發(fā)展基調(diào)。這三年多時(shí)間，圍繞地產(chǎn)、機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這“三駕馬車”，碧桂園的經(jīng)營成效正在逐步顯現(xiàn)。尤其是機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，與地產(chǎn)主業(yè)保持同步加速，也成為公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略剛需。

據(jù)悉，目前碧桂園在研建筑機(jī)器人46款，其中絕大多數(shù)機(jī)器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工；已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個(gè)建筑機(jī)器人產(chǎn)品線。截至2021年7月，已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋14個(gè)省份近70個(gè)項(xiàng)目；簽約累計(jì)近500臺，交付近300臺，累計(jì)應(yīng)用施工超百萬平米。

在應(yīng)用層面，碧桂園的機(jī)器人項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“走出去”這關(guān)鍵一步。

碧桂園管理層還透露，目前公司正在進(jìn)行"拆解一棟樓"的試驗(yàn)，希望通過科學(xué)鋪排施工工序讓建筑機(jī)器人像流水線生產(chǎn)一樣施工作業(yè)。

另外，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，碧桂園打造了"農(nóng)業(yè)芯片"、聚焦"無人化農(nóng)場"，助力現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，探索生產(chǎn)銷售一體化零售業(yè)務(wù)模式。2021年，碧桂園成立全資控股零售版塊碧優(yōu)選，建立社區(qū)生鮮店、生活超市、農(nóng)貿(mào)市場店、線上商城、商貿(mào)公司等立體業(yè)態(tài)組合，2021年將在粵、京、滬多地進(jìn)行業(yè)務(wù)探索，通過多種業(yè)態(tài)模式形成全渠道銷售，進(jìn)而布局其他重點(diǎn)城市。

碧桂園堅(jiān)持對人好、對社會好的想法，投身公益事業(yè)，促進(jìn)共同富裕。

據(jù)了解，公司成立以來，碧桂園集團(tuán)及其創(chuàng)始人楊國強(qiáng)公益捐贈累計(jì)超過90億元，助力超49萬人脫貧。2021年2月25日，在全國脫貧攻堅(jiān)總結(jié)表彰大會上，楊國強(qiáng)還獲得“全國脫貧攻堅(jiān)先進(jìn)個(gè)人”稱號。

不過“授人以魚不如授人以漁”，在提升貧困地區(qū)造血能力方面，碧桂園的策略是結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源稟賦、扶持特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展并且結(jié)合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，落地自身產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

具體來說，2021年碧桂園支持貧困地區(qū)建成700畝馬鈴薯種植示范基地，2021年續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)目，投入120萬元，在東鄉(xiāng)縣7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的10個(gè)村建設(shè)千畝示范田，推廣機(jī)械化種植。此外，目前碧桂園在12縣落地苗木農(nóng)場近2000畝，通過租用土地、解決就業(yè)、財(cái)政資金入股分紅等方式幫扶超18000名貧困人口。

碧桂園直接和間接創(chuàng)造就業(yè)崗位超200萬個(gè)，2021年全年納稅總額653億元，持續(xù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)穩(wěn)定做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年百強(qiáng)房企積極依法納稅，納稅額均值為72.2億元，碧桂園的全年納稅總額更是百強(qiáng)均值的9倍。

不可否認(rèn)，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過太多反復(fù)的周期波動，真正能把多元化轉(zhuǎn)型和企業(yè)社會責(zé)任貫徹到底的房企是行業(yè)里難得的“長期主義者”。作為頭部房企的代表，碧桂園高質(zhì)量發(fā)展的路徑還需要繼續(xù)探索，這也是為什么碧桂園要連續(xù)三年將“全競提升”作為年度主題。

市場的變化影響著行業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)又跟企業(yè)之間充滿作用力，如何維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，保障銷售回款和現(xiàn)金流的有序支出，碧桂園選擇走數(shù)字化道路，但這條路并非坦途，碧桂園需要解決的問題還有很多。正如楊國強(qiáng)所說，“只有強(qiáng)者才可生存的時(shí)代，我們要努力變成強(qiáng)者。”

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