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2020年樓市又現(xiàn)“日光盤”，買房要趁早嗎？
原創(chuàng)李宇嘉90度地產(chǎn)
2020年開年，“三九天”的天氣出奇的暖，樓市也意外地火爆起來了。作為上一輪樓市的“領(lǐng)頭羊”，深圳、上海相繼出現(xiàn)了若干了“日光盤”，北京、蘇州、杭州、成都等地土地市場火熱，地市與房市交相輝映。
媒體和業(yè)內(nèi)驚呼，2016又要來了！站在當(dāng)下，無論是經(jīng)濟(jì)層面、宏觀政策（貨幣政策和調(diào)控政策，都開始松綁了），多么像2016年全國樓市啟動前的景象。而且，當(dāng)前熱點(diǎn)城市庫存都很低，特別是深圳和蘇州，存銷比僅僅才7-8個月。最可怕的，就是房價上漲預(yù)期抬頭，借助政策利好，形成新一輪需求攻勢。如果這樣的話，天公作美，買房要趁早。
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2019年，過去10年最好的一年，過去了。2020年，被譽(yù)為“迎難而上”的新十年，開啟了。對于地產(chǎn)來講，2020年或許要比2019年要好一些。因?yàn)椋履暌潦嫉臉鞘校只鸨饋砹耍@或許是2020年樓市“大年”的一個征兆！2019年，年頭火到年尾的深圳，豪宅稅新政引爆的二手房行情，蔓延到新房了，久違的“日光盤”又重出江湖。近期，深圳有4個樓盤開售，誕生了兩個“日光”，都在國家科學(xué)中心的核心承載區(qū)——光明區(qū)（其實(shí)，區(qū)域位置挺偏的）。
其中，一個叫綠地新都會的新盤，362套住宅，1000位搶購，線上開盤30秒售罄；另一個叫勤誠達(dá)正大城，395套房子，開盤4小時基本售罄。夸張的是，這種躁動的情緒，開始傳染到距離深圳主城區(qū)120公里之外的深汕新區(qū)。這個加盟深圳沒幾個月的寵兒，配套服務(wù)設(shè)施大多還停留在圖紙上，就因?yàn)樗巧钲诘牡?1個區(qū)，固話區(qū)號換成了0755，近期就誕生了2個國企造的“日光盤”。一個是老牌深圳國企開發(fā)的振業(yè)時代，另一個是深汕投資集團(tuán)開發(fā)的開元小區(qū)。
可見，新區(qū)開發(fā)、國企帶頭，基建和公共服務(wù)等配套所需資金，還得掘地而來。更進(jìn)一步講，地產(chǎn)和配套“不分家”，地產(chǎn)拉動配套，配套驅(qū)動地產(chǎn)。盡管深汕限售5年，但“不限購”，這個信號很明顯，就是鼓勵買房，分享區(qū)域長期紅利。2020年1月份，深圳樓市熱浪滾滾，延續(xù)的是2019年底的翹尾行情。剛剛過去的2019年12月份，乃是深圳樓市值得紀(jì)念的月份，新房成交4823套，過去5年里，該數(shù)據(jù)僅次于2016年2月的5410套；二手房成交了9959套（有統(tǒng)計突破了1萬套），這是時隔56個月后，二手房再次出現(xiàn)超過9000套的海量成交。
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大家都知道，買房和賣房都講究氣候，樓市的季節(jié)性很明顯。1-2月份，正是一年中最冷的季節(jié)，很不利于開展各類營銷活動，各單位搞完年會，就開始計算獎金，準(zhǔn)備放假事宜了。年后3-4月份，正所謂金三銀四、春暖花開，買家和賣家都很活躍。所以，通常房地產(chǎn)過年放的小長假也絲毫不短。回看2017和2018年，都是如此。去年12月底，據(jù)說有開發(fā)商提前“放大假”了。
2020年，新10年開啟，就要與眾不同，首先在氣候要就要揮別寒冷。1月6日是小寒節(jié)氣，但廣州和深圳的氣溫已經(jīng)攀上了28°歷史罕見，本周筆者辦公室破天荒地連開了3天空調(diào)。這樣的天氣，看房、買房，你別說，還確實(shí)是個不錯的選擇。1月份的樓市，也真的應(yīng)景！很多盤集中在1月上旬開盤，好的開始是成功的一半，都想要在2020年的第一周為全年開個好頭！
近幾天，上海的氣溫高達(dá)20度，可謂歷史罕見。同樣高溫的是，沉寂了三年的上海樓市，2020年第一周，居然誕生了6個“日光盤”。相同的“日光”、不同的成因，有價格誘人的，有品質(zhì)和口碑的，有軌交優(yōu)勢的（始發(fā)站點(diǎn)樓盤）。但是，不管怎么復(fù)盤，1000萬的頂復(fù)眨眼就沒了，從冰封到熱銷，竟然在跨年之際的短短幾天發(fā)生，這絕非是樓盤基本面所能解釋的。
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上海隔壁的蘇州，本以為2019年年中的幾次調(diào)控加碼，樓市被死死地摁在地上了。近期，微妙的情緒發(fā)生改變。俗話說，春江水暖鴨先知，樓市異動，往往從土地市場開始。1月8日，2020年蘇州首場土拍表現(xiàn)火熱，“一次性報價”、“現(xiàn)房銷售”的規(guī)則下，沒能擋住拿地?zé)崆椋咝聟^(qū)一宗宅地由蘇高新和禹洲聯(lián)合以總價9.6億元競得，樓面價14763元/平方米，溢價率13.56%。
起拍后，該地塊在3分鐘后就觸及競價高限，進(jìn)入一次報價階段，并且創(chuàng)造了板塊新地王。地市同樣火熱的，還有遠(yuǎn)在千里之外的京城。2019年樓市回調(diào)，限競房和共有產(chǎn)權(quán)不再主導(dǎo)供地，不限價地塊的占比，從1/10增加到了近50%。庫存日漸壘高，調(diào)控效果已達(dá)到，見好就收，穩(wěn)字當(dāng)頭嘛！
顯然，開發(fā)商嗅到了某種不一樣的味道。所以，當(dāng)位置不錯還不限價的石景山區(qū)2地塊釋放出來以后，2019年的拿地狂人——融創(chuàng)和中海，自然不會錯過。開年第一錘，兩宗地5萬元左右的樓面地價，也宣告石景山或?qū)⑦M(jìn)入“8萬時代”了。土地市場的熱浪，同樣在杭州、成都等熱點(diǎn)城市蔓延，這里就不一一贅述了。總之，2020年新年，真得不一樣，樓市有點(diǎn)猛了。
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媒體和業(yè)內(nèi)都在驚呼，2016又要來了！
回顧樓市，歷史總是驚人的相似。2015-2018年，全國樓市在一二三四線城市之間，完成了第一次完整的“板塊輪動”。2015-2016年，滬深樓市率先發(fā)力，不愧為領(lǐng)頭羊，不到2年時間，滬深房價翻了一倍左右；2016-2017，“領(lǐng)漲”的交接棒順利傳遞給了二線城市，以蘇州、合肥、廈門和杭州為代表的樓市“四小龍”，驚艷地實(shí)現(xiàn)了中段發(fā)力，期間住房價格上漲超過30%。
2017年，交接棒傳給了三四線城市。在棚改、去庫存、返鄉(xiāng)置業(yè)等多重紅利的重磅加持下，曾經(jīng)庫存高壓的三四線，反彈之迅猛，毫不亞于一二線城市。這兩年，房價漲幅TOP10的，基本被三四線包攬了。整合2019年11個月70城二手房價格變動數(shù)據(jù)，取平均值，漲幅前五的城市是：唐山1.2%、 西寧1.1%、呼和浩特1%、哈爾濱0.9%、大理0.9%，都是三四線城市。
樓市的溫度在一二三四線城市完成了一次完整的、完美的輪回。現(xiàn)在看，多么像2016年，貌似又回到了起點(diǎn)，北上廣深一線城市，自2016年10月份調(diào)控后，蟄伏了3年多，要開啟又一輪反彈了。更重要的是，上一輪樓市爆發(fā)前，各個城市的在售庫存亞歷山大。現(xiàn)在則完全不同，樓市經(jīng)過2015-2017年的全面回升，2018-2019年的高位徘徊，熱點(diǎn)城市都處于“低庫存”狀態(tài)。
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簡單推演，當(dāng)下絕非城市的基本面脫胎換骨了，而是外部環(huán)境上，當(dāng)前與2016年很相似。調(diào)控政策上，首次將“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”列為長效機(jī)制，并與“房住不炒”并列。可見，在“穩(wěn)增長”，順利完成“十三五”和脫貧攻堅(jiān)雙雙收官等大環(huán)境下，政策似乎開始轉(zhuǎn)向了“托底”；在貨幣政策上，基調(diào)從“松緊適度”轉(zhuǎn)向“靈活適度”，2020年1月1日全面降準(zhǔn)，3月1日，開啟存量房貸定價將向LPR轉(zhuǎn)軌，業(yè)內(nèi)對此解讀是，房貸開啟了降息的節(jié)奏。
別小看現(xiàn)在的老百姓，他們動不動就和你談貨幣政策、談LPR，談都市圈、大灣區(qū)等等非常專業(yè)的東西，他們對政策的一舉一動是非常敏感的。過去幾輪房價上漲，凡是錯過的人，都發(fā)誓要抓住下一次機(jī)會。現(xiàn)在，要防止房價再次上漲，更要命的是，在國家鼓勵都市圈發(fā)展，全面落實(shí)“一城一策”的背景下，要防止扶持政策走歪，預(yù)期趨于一致，形成共振和踩踏。
現(xiàn)在來看，預(yù)期太嚇人了。作為上一輪樓市回升的“領(lǐng)頭羊”，深圳居民對于房價上漲的預(yù)期，那是杠杠的。即便在不久前，“抱團(tuán)漲價”被調(diào)控政策凌厲的攻勢暴揍，但根據(jù)貝殼的統(tǒng)計，2020年第一周，深圳二手住房掛牌價格上調(diào)的業(yè)主，占比高達(dá)61%。上海也一樣，中原地產(chǎn)二手房報價指數(shù)，2020年第一周為39.99，連續(xù)三周上漲，這也是2019年8月以來的最高值（下圖）。
無論專業(yè)機(jī)構(gòu)，還是普通民眾，無論預(yù)計2020年“小陽春”，還是下半年抄底，認(rèn)為2020年房價跌的，比例很低，這很可怕。2019年四季度央行城鎮(zhèn)儲戶報告顯示，對下季度房價，26.5%的居民預(yù)期“上漲”，51.5%的預(yù)期“基本不變”，11.1%的預(yù)期“下降”，10.9%的居民“看不準(zhǔn)”（下圖）。
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看看，只有11.1%的預(yù)期房價下跌，稍有不慎，處于搖擺態(tài)勢的51.5%的居民，轉(zhuǎn)而預(yù)期房價上漲。“房住不炒”和“一城一策”高頻交替，一年之內(nèi)或許就會轉(zhuǎn)換，樓市因此也形成鮮明的小周期特征，2017年、2018年、2019年都出現(xiàn)了樓市小陽春，2月份-4月份樓市就明顯回暖。
照這樣的趨勢判斷，2020年“小陽春”似乎鐵板釘釘了。買起買不起是一回事，什么時候買，那是另一回事。既然趨勢明顯，行動就趕早不趕晚。從深圳、上海新推盤來看，定價相對理性，彰顯了開發(fā)商“回款是第一目的”的營銷指向。既然，開發(fā)商將壓箱底的好東西拿出來了，既然當(dāng)前市場情緒還算穩(wěn)定，天公也做美，早出手，也算是賺到便宜了。要記住，這年頭，“房住不炒”的時代早就不是閉著眼買房了。如今買房，沒有賺到便宜，那就是吃虧了。
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