原標題：胡葆森“裝配”筑友
建業(yè)集團董事長 胡葆森
樂居財經 曾樹佳 發(fā)自鄭州
胡葆森一直在為“建業(yè)+”謀篇布局。
2019年7月，他以16.5億的代價，從中民投手中接下了中民筑友（后更名為“筑友智造”），為建業(yè)集團在地產業(yè)務之外，又裝上一個“輪子”。多了一個平臺，它的融資渠道隨之拓寬。
2月12日，建業(yè)地產（00832.HK）發(fā)布公告稱，關聯(lián)公司嘉耀，建議發(fā)行于2021年到期，本金總額為2.03億美元的擔保債券，債券利率為6.875%。建業(yè)地產及其附屬公司，作為此次發(fā)債的擔保人。
嘉耀是筑友智造的全資子公司，也是上市平臺筑友智造科技（00726.HK）的控股股東。它是智慧建筑整體解決方案的運營商，此次所籌款項，將用于生產建筑材料業(yè)務、研發(fā)、投資及一般營運資金用途。
十幾年前，胡葆森與王石、馮侖到日本參觀學習，第一次對裝配式住宅產生了興趣。如今，他將裝配式建筑納入自己的延伸半徑，表面上看似乎只是在為建筑質量做鋪墊；但背后隱藏的節(jié)省成本的心思，卻逐漸顯現(xiàn)。
“建業(yè)+”一石二鳥
為美元債做擔保，建業(yè)地產也能從中獲利。
據(jù)公告介紹，只要擔保契約仍具十足效力，發(fā)行人須于反彌償及融資協(xié)議日期后，按年向建業(yè)地產支付債券本金總額1%的擔保費。按此計算，在這筆擔保中，建業(yè)地產每年就可得到203萬元的收入。
這種操作，建業(yè)集團在內部輾轉騰挪間，已駕輕就熟。回望過往的交易，2016年4月，建業(yè)地產為建業(yè)物業(yè)6.5億元的資產支持證券做擔保，同樣也獲得了相等于擔保金額1%的服務費。
但這并不是胡葆森的最終落點。
2019年上半年，建業(yè)地產毛利率、凈利率分別下跌了8.7以及3.5個百分點。不穩(wěn)定的運營指標，或許令他有所憂慮；他心中盤算的，是如何借助裝配式建筑，縮短地產項目的工期，從而實現(xiàn)更快的資金周轉和回籠，節(jié)省成本。
再者，近年來，政府明確提出“加大政策支持力度，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%”。胡葆森坐擁一家裝配式建筑公司，就可以為建業(yè)的發(fā)展提供便利。
此前建業(yè)一直固守河南，但從去年開始，胡葆森終于松了口，其聲稱“會走出河南，但有條件，走出去的業(yè)務必須是輕資產，半徑也僅為500公里。”他之所以會如此謹慎，可能是苦于沒有一個真正合適的機會。
但入手筑友智造，或許是另一個走出去契機。
清理筑友地產業(yè)務
收購筑友智造科技后，胡葆森很快地清理它的地產開發(fā)業(yè)務，避免與建業(yè)地產產生競爭關系。他需要兩個兄弟“協(xié)同”。
2019年12月19日，筑友智造科技以1.11億元的代價出售旗下全資子公司周口建恒房地產99%股權，但依然保留了1%股權。
資料顯示，周口建恒于2019年10月29日成立，為筑友智造的間接全資附屬公司，該公司于11月在公開市場以6.04億元獲得一宗地塊，地塊位于河南周口市太清路北側、匯豐路南側與規(guī)劃路西側交叉口，總面積約為16.77萬平方米，為住宅及工業(yè)用途。
自其成立起至2019年12月10日止期間，周口建恒的未經審核除稅前及除稅后凈虧損分別約為665元及665元，未經審核資產凈值約為999.9萬元。根據(jù)由獨立估值師發(fā)出之估值報告，周口建恒于2019年12月10日的資產凈值估值為1.12億元。
公告對接盤方河南濟鋼房地產開發(fā)有限責任公司（濟鋼地產）的著墨并不多。它由河南濟源鋼鐵（集團）有限公司間接全資擁有，主要從事物業(yè)開發(fā)。公告披露，濟鋼房地產及其最終實益擁有人為筑友智造及其關連人士之獨立第三方。
為什么建業(yè)地產不從筑友智造科技手上接盤呢？這是一個謎。
或許因為對接盤方的披露不夠詳實。2020年2月4日，筑友智造科技補發(fā)了一則公告，專門介紹濟鋼地產的股東們。
濟鋼地產成立于1998年，注冊資本5000萬元，法定代表人李玉田，它的母公司河南濟源鋼鐵（集團）有限公司有三個股東，分別是河南濟源鋼鐵投資控股有限公司（89.4%）、濟源市國泰企業(yè)管理資訊有限公司（10%）、濟源市民安投資有限公司（0.6%），其中，李玉田個人持有河南濟源鋼鐵投資控股43.88%股權。它曾當選為“濟源十大當代愚公”。
但濟鋼地產的地產業(yè)務比較單薄，旗下僅有三家公司：濟源國泰物業(yè)、濟鋼房產咨詢、濟源建置房地產。其中，濟源建置房地產成立于2019年6月21日，濟鋼地產只占10%，持股51%的濟源建業(yè)城市發(fā)展是建業(yè)集團旗下子公司。
李玉田與胡葆森在地產業(yè)務上的一次交集。在河南商界，他們相互欣賞，彼此珍重。2018年6月15日，濟源鋼鐵舉辦60周年慶祝活動。建業(yè)董事長胡葆森到場祝賀，直言“向濟源鋼鐵董事長李玉田致敬”。
擔保融資
建業(yè)集團對筑友智造的一系列動作，可見其對這個平臺的重視。
2019年7月，經過一番交易之后，胡葆森手握筑友智造100%股權，此后便開始迅速介入裝配式建筑業(yè)務，以便促成其與地產板塊之間的協(xié)同。
兩個月后，胡葆森獲委任為上市平臺筑友智造科技的執(zhí)行董事、董事會主席；郭衛(wèi)強獲委任為執(zhí)行董事及行政總裁；李樺、王俊獲委任為非執(zhí)行董事。
其中，除了胡葆森為建業(yè)地產董事會主席之外，郭衛(wèi)強、李樺、王俊等也在建業(yè)地產任職，分別擔任副總裁、非執(zhí)行董事、執(zhí)行董事等。這意味著，建業(yè)地產與筑友智造已緊緊地綁定在了一起。
11月至12月間，建業(yè)地產連續(xù)兩次與筑友智造訂立服務協(xié)議。筑友智造將向建業(yè)地產擬開發(fā)的房地產項目，提供工程設計、施工總承包工程、混凝土預制件的制作、運輸及安裝、成品房裝修及彩力板供應等服務。
在兩大板塊加速融合的過程中，胡葆森也不得不考慮為筑友智造輸血。
這個從中民投接過來的資產，運營及現(xiàn)金狀況并不理想。2019年中期，筑友智造科技股東應占溢利為-1133.90萬元，處于虧損狀態(tài)；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額也僅為3767.50萬元，同比大幅下降。
官網顯示，筑友智造已在全國22個省、48個市布局智能化數(shù)字工廠，擁有全球首創(chuàng)的EMPC業(yè)務模式，已服務全國項目600萬平米。處于研發(fā)拓展的階段，該企業(yè)在手的資金顯然不夠用。
在這種情況下，引入真金白銀變得十分迫切。也許正因為此，才有了這一次的發(fā)債動作。
老金主中國平安再出手
此次發(fā)行的2.03億美元債券，投資者為中國平安保險海外（控股）有限公司，為中國平安（02318.HK）的直接全資附屬公司，是其集團進行海外投資的主要平臺。按照協(xié)議，投資者已同意認購及支付，或促使認購及支付債券。
回顧以往，胡葆森與中國平安的生意往來時常出現(xiàn)。
2015年10月，建業(yè)集團與中國平安旗下的平安銀行，在鄭州建業(yè)艾美酒店舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。平安銀行為建業(yè)集團提供了100億元的融資額度，建業(yè)集團也選擇平安銀行作為開展金融業(yè)務的主辦銀行。
彼時的胡葆森剛從歐洲回來，他還來不及倒時差，就帶著部下出席了答謝會。會上，胡葆森在大談中國城鎮(zhèn)化趨勢、行業(yè)洗牌的同時，也沒忘感謝平安銀行對建業(yè)的支持。
2016年6月，中國平安旗下的平安信托，又同意成立一項信托基金，透過基金向建業(yè)開封注資5億元。其中，6000萬將注入建業(yè)開封的注冊資本，其余4.4億元作為它的資本儲備。
增資完成后，建業(yè)開封的經擴大注冊資本為1億元，并由建業(yè)地產旗下的建業(yè)中國，及平安信托分別持有60%及40%股份。這在一定程度上，滿足了建業(yè)地產項目開發(fā)的資金需求。
類似于這種合作，并不鮮見。從中國平安的角度看，隨著保費的增長，其資金配置需求也不斷加大，這促使他們在市場上不斷尋求投資的“獵物”。但此次，它為何會選擇美元債？
目前，國內雖然還處于疫情之下，但外資對中國房地產市場，似乎依舊保持著投資的熱情；外資機構普遍認為，疫情僅為短期影響，不會造成地產行業(yè)的根本性動蕩。
在這種情況下，房企發(fā)行美元債也熱度不減。據(jù)樂居財經統(tǒng)計，僅自2月份以來，新城控股（SH：601155）、佳源國際（HK：02768）、榮盛發(fā)展（SZ：002146）、中梁控股（HK：02772）、合生創(chuàng)展（HK：00754）等房企，紛紛發(fā)行美元債，所涉金額已達25億美元。
值得一提的是，專業(yè)人士對樂居財經分析，疫情或許在一定程度上，反而催生了保險業(yè)較好的發(fā)展，險資的資金積累因此被推高，對外投放的需求也將明顯增加。
建業(yè)集團、中國平安各自瞅準發(fā)債與投資的時機，一拍即合也在情理之中。不過，中國平安也為自身畫了一條投資的“安全線”，協(xié)議中規(guī)定“發(fā)行人或擔保人違反認購協(xié)議，其須按要求向投資者支付相等于有關稅后虧損的金額。”
