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1、提問：京爺你好，請問通州水仙園和大興公園壹號哪個有升值潛力，謝謝。
回答：水仙園地處通州黃金地段, 長遠看還是比較有升值潛力的, 而大興公園壹號地段還是相對來說差一些. 建議選擇通州水仙園. 詳見星球資料《這些硬傷房產一定不能買》
2、提問：京爺你好，目前手頭有青年路小區能賣450-500w左右。手頭目前可動用資金約350w左右。目的是改善+學區，現在有兩套方案比較糾結，您點評一下：
1.賣掉朝青房子換亞運村嘉銘大兩居，看好能隔出三居的戶型，價格在900-1000w左右，但是房源很少，可選余地不多，可能需要再觀望一下；
2.不賣房，在兩個小區選購正規一居或開間一居，總價在500-800w之間，但是覺得正規一居目前價格太貴了，有點劃不來，正規一居是不是600w入手比較好，800w感覺太貴了。
3.現在是不是入手的較好時機，是否是賣房的時機？對于這個時機的判斷，您認為需要綜合考慮哪些因素？
回答：你好, 這兩個方案中, 我更建議直接上一個嘉銘次新可以隔出三居的戶型. 原因如下: 青年路小區板塊很好, 但是還是偏老, 長遠看并非優質產品, 可以乘著這次行情一步到位換到優質產品中. 如果你不賣, 很有可能你未來還得換, 比較折騰. 現在青年路小區就可以掛出來試水蓄客. 可以查詢咱的小程序進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
3、提問：京爺豐臺有看好的板塊嗎？增值和自住兼顧一些的
回答：你好, 豐臺有價值的板塊并不多, 主要集中在靠近西城的區域, 比如草橋. 另外, 未來的麗澤板塊也是比較有潛力的, 可以重點關注. 可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
4、提問：京爺好！在朝陽立水橋那邊有個一居室，大概能賣350w，加上手上現金以及能借的錢，二套預算800w左右，孩子2025年上學，想上個中等偏上的學校。夫妻兩人，一個在西二旗上班，一個在酒仙橋上班，考慮兩居，買哪里合適？（朝陽或者海淀）
回答：你好, 可以考慮幾個方向: 1, 海淀的中等偏上的學校, 如石油附小. 2, 亞運村的陳經綸嘉銘學區房. 這兩個學校都不算頂級, 算是比較安全, 教學質量也還可以, 有一定的性價比. 詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
5、提問：首付300多，sfsd，關注望京600-700的兩居，有什么推薦么？從去年開始看房，感覺今年價格漲了很多了啊。這個價位還有什么其他版塊其他小區推薦么？要求長安街以北。
另外看sfsd都是只能貸303w，這個是根據468算出來的吧？那如果想多貸怎么辦？家庭月工資大概在10w左右。
回答：你好, 600-700萬, 兩居, 在望京是個紅海, 比較難選擇. 如果希望居住性好一些, 升值也可以, 可以看看北苑等地. sfsd都是只能貸303w, 主要是非普線的問題, 也不是不能多貸, 而是多貸稅多一些，有些不劃算. 你的現金流可以, 其實更建議選擇親友拆借, 買完房, 再用信貸工具還回去. 建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
6、提問：京爺好。有一套新城樂居的3居室在出租中，手頭能湊到100萬左右，可再申請貸款。
想請教您兩個問題：
1如果從未來十年保值增值的角度，有沒有必要把新城樂居的房子賣掉換到通州或者望京品質或者戶型更好一些的小區？有沒有推薦？
2如果從提升未來十年生活品質的角度考慮，不考慮交通和學區，可不可以把新城樂居的房子賣掉換到金海湖附近的躍層或者疊拼？或者其他郊區？有沒有推薦的樓盤？
回答：您好。1、如果考慮增值，新城樂居并不突出，不過長遠未來流通性應該問題不大。可以考慮置換到通州的運河區的次新房（運河灣、自由城、京貿），望京也可以考慮，不過望京當下不適合入場。
2、從居住的角度看，可以考慮置換到金海湖，不過升值性比較一般。一般只有核心區域的大眾產品才能升值性較好，安全性較高。
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