中新經(jīng)緯1月7日電 題：預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將陸續(xù)出清
潘浩 貝殼研究院高級(jí)分析師
若將2021年得華夏房地產(chǎn)一分為二，我們發(fā)現(xiàn)，在上半場(chǎng)，行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)整合陣痛期；下半場(chǎng)，部分房企陷入信用危機(jī)。隨著政策不斷釋放積極信號(hào)提振市場(chǎng)信心，以及房企采用多種方式開展自救行動(dòng)，已經(jīng)讓行業(yè)初見修復(fù)。
我們相信，此輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，房企得經(jīng)營(yíng)邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)也將會(huì)迎來新一輪得穩(wěn)定發(fā)展周期。
行業(yè)釋放全部風(fēng)險(xiǎn)仍需時(shí)日
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年房企預(yù)計(jì)到期債務(wù)約為9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億得償債規(guī)模高位。從2022年月度到期債務(wù)情況來看，房企償債壓力集中在1月、3月、4月、7月，以上四個(gè)月得償債規(guī)模超過千億元，這將使部分房企在短時(shí)間面臨較大償債考驗(yàn)，對(duì)房企在該節(jié)點(diǎn)得資金籌措、銷售回款、工程進(jìn)度等方面都提出較高要求。
2022年，行業(yè)有251家房企需要償還到期債務(wù)，其中22家房企到期債務(wù)超過100億元，償債壓力仍保持高位。
總體來看，自2021年四季度，多家房企到期債務(wù)獲得展期，房企債務(wù)問題得到一定緩解，企業(yè)獲得了逐步解決問題得時(shí)間。
我們認(rèn)為此輪針對(duì)行業(yè)得強(qiáng)監(jiān)管政策已經(jīng)見頂，預(yù)計(jì)2022年一季度，房企融資額度將陸續(xù)恢復(fù)，銀行與金融機(jī)構(gòu)貸款額度充足，針對(duì)行業(yè)需求也將適時(shí)有資源調(diào)配。金融端得率先釋放，將有利于保障房企開發(fā)資金到位以及購房者按揭貸款得充分發(fā)放。
寬信用、寬金融效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步提升行業(yè)預(yù)期，促進(jìn)投資者與產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)多方參與者信心得修復(fù)。由此共同保證新房市場(chǎng)得供應(yīng)與成交。
我們預(yù)計(jì)2022年二季度開始，國(guó)內(nèi)得新房市場(chǎng)將逐漸回暖，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正?；?，房企資金流動(dòng)性得到實(shí)質(zhì)性緩解。
房企未來發(fā)展需要運(yùn)營(yíng)模式得多重顛覆
房地產(chǎn)高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)得發(fā)展模式已經(jīng)走向終結(jié)。市場(chǎng)實(shí)踐證明，華夏化布局并不適合所有房企，企業(yè)過度多元化也會(huì)帶來相應(yīng)得高風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)與行業(yè)發(fā)展，我們認(rèn)為，未來房企需要顛覆性得轉(zhuǎn)變。
首先，房企經(jīng)營(yíng)得商業(yè)模式應(yīng)嘗試轉(zhuǎn)變。我們可以借鑒與參考國(guó)外房地產(chǎn)長(zhǎng)周期發(fā)展較好得模式，如“住宅開發(fā)模式與區(qū)域深耕模式”“綜合經(jīng)營(yíng)模式”“資產(chǎn)管理模式”“租售雙輪模式”等。
其次，房企業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。如頭部房企綠地控股于2021年11月發(fā)布公告，公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。這是企業(yè)基于本公司基建產(chǎn)業(yè)發(fā)展而進(jìn)行了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)得適時(shí)調(diào)整。此外，企業(yè)還需要在資產(chǎn)配置、負(fù)債結(jié)構(gòu)、組織管理等多方面進(jìn)行相應(yīng)轉(zhuǎn)變。經(jīng)歷了此輪行業(yè)波動(dòng)，房企對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是財(cái)務(wù)管理將會(huì)更加重視。
目前，華夏得房地產(chǎn)行業(yè)還在走向成熟得過程之中，其發(fā)展路徑往往是螺旋式上升得。華夏區(qū)域發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有發(fā)展機(jī)會(huì)，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等商業(yè)模式仍有很大得探索空間。(中新經(jīng)緯APP)
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