今年，大興區(qū)供應(yīng)5宗宅地，除了年初北京上市的第一宗房山良鄉(xiāng)地塊、以及南二環(huán)新盤(pán)天壇府之外，這5個(gè)項(xiàng)目是南城僅有的新增供應(yīng)。

項(xiàng)目雖然不多，但是幫主粗略統(tǒng)計(jì)一下，新增房源總量有5000多套，對(duì)于大興市場(chǎng)，也算解渴。

01

南五環(huán)房?jī)r(jià)觸7萬(wàn)

大興區(qū)是北京南城住宅市場(chǎng)供應(yīng)大戶(hù)。去年，大興區(qū)共出讓6宗宅地，加上亦莊河西區(qū)一宗，7個(gè)項(xiàng)目共計(jì)供應(yīng)5515套房源，除大興采育的京能麗墅項(xiàng)目仍未上市外，其余6個(gè)項(xiàng)目均已開(kāi)盤(pán)。

將去年和今年新增項(xiàng)目對(duì)比，去年大興區(qū)南四環(huán)兩個(gè)項(xiàng)目均為限競(jìng)房，限均價(jià)為6.44萬(wàn)元/平米；南五環(huán)舊宮和亦莊河西區(qū)兩個(gè)純改善項(xiàng)目售價(jià)均在6萬(wàn)+的水平上。

今年大興區(qū)供地區(qū)位最近的為南五環(huán)舊宮兩宗，1月出讓的合生me悅地塊，7月開(kāi)盤(pán)售價(jià)為6.3萬(wàn)元/平米；5月出讓的熙悅雲(yún)上地塊，最高限價(jià)則達(dá)到7萬(wàn)元/平米，比去年南四環(huán)限競(jìng)房漲了約8.7%。兩塊地的樓面價(jià)分別為43000元/平米、46257元/平米，漲幅約7.6%。

去年?yáng)|南六環(huán)外的采育鎮(zhèn)出讓三宗地，已上市兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格均在3萬(wàn)的水平上，而今年南六環(huán)外榆垡鎮(zhèn)的和悅璞云項(xiàng)目，最高限價(jià)為3.4萬(wàn)元/平米，高出采育10%以上。

采育鎮(zhèn)和榆垡鎮(zhèn)都位于北京與河北廊坊交界位置，采育的區(qū)域發(fā)展成熟度優(yōu)于榆垡，且更靠近亦莊，榆垡鄰近的則是大興機(jī)場(chǎng)。

大興新城兩宗地，最高限價(jià)分別為5.7萬(wàn)元/平米和5.9萬(wàn)元/平米，相比區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)高出一大截，比之前的金悅府限競(jìng)房平層產(chǎn)品漲了1萬(wàn)多。

經(jīng)過(guò)對(duì)買(mǎi)房人最關(guān)心的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較，應(yīng)能判斷出大興區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)跟隨北京市場(chǎng)大勢(shì)，漲是必然的。

02

剛需供應(yīng)量不明朗

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，去年7個(gè)項(xiàng)目，西紅門(mén)兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目提供了大量上車(chē)名額，但小戶(hù)型占比最多的89平米戶(hù)型總價(jià)也達(dá)到了570萬(wàn)，對(duì)于南城的剛需人群仍然偏高。采育雖然有近千套總價(jià)在150萬(wàn)—270萬(wàn)上車(chē)的小戶(hù)型，但是區(qū)位讓更多的剛需人群無(wú)法承受。

今年大興出讓的5宗地，一個(gè)共同的特點(diǎn)是都不受套內(nèi)7090限制，好處是開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)空間更大了。

從已知信息看，除熙悅雲(yún)上和中駿金輝·未來(lái)云城為純改善項(xiàng)目，其她三個(gè)項(xiàng)目都有小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)。

最先上市的合生me悅坐擁五環(huán)地段和臨鐵優(yōu)勢(shì)，卻明智的配比了58平米一居和72平米兩居兩種剛需戶(hù)型，且將開(kāi)盤(pán)價(jià)格控制在6.3萬(wàn)元/平米，這讓項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)取得26億銷(xiāo)售額，且72平米兩居戶(hù)型即告售罄，但58平米一居還有存量。據(jù)了解，項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月底加推，130套72平米戶(hù)型將繼續(xù)上架，預(yù)計(jì)仍將供不應(yīng)求。

幫主曾去參觀(guān)合生me悅的樣板間，其72平米兩居戶(hù)型面積雖緊湊，但室內(nèi)設(shè)計(jì)南北通透、格局方正、功能齊全，甚至有獨(dú)立的家政間，完全符合小兩口或三口之家的使用需求，總價(jià)不到500萬(wàn)，性?xún)r(jià)比很高。相比東西朝向的58平米一居，這個(gè)戶(hù)型更符合過(guò)日子小家庭首套房的需求，住十年左右不成問(wèn)題，因此，搶手不足為奇。

中冶德賢華府還未釋放過(guò)多產(chǎn)品信息，據(jù)悉將有50平米一居等小戶(hù)型產(chǎn)品，項(xiàng)目最高售價(jià)為5.7萬(wàn)元/平米，預(yù)計(jì)最低套總價(jià)280萬(wàn)左右。

和悅璞云項(xiàng)目定位剛需，產(chǎn)品面積段為51—100平米，總價(jià)170萬(wàn)—340萬(wàn)。

這三個(gè)項(xiàng)目，合生me悅和中冶德賢華府小戶(hù)型套數(shù)尚無(wú)明確的數(shù)據(jù)，和悅璞云1466套房從價(jià)位上全部適合剛需。

雖然看起來(lái)今年大興剛需供應(yīng)新增不少，但是，由于位于南六環(huán)外20多公里的和悅璞云沒(méi)有軌道交通配套，并不適合在六環(huán)內(nèi)上班的買(mǎi)房人，該項(xiàng)目1400多套房大體將由大興機(jī)場(chǎng)區(qū)域的工作人員和地緣客戶(hù)消化。

這樣一來(lái)，大興今年新增的剛需上車(chē)名額，就要看合生me悅和中冶德賢華府的產(chǎn)品配置了。兩個(gè)項(xiàng)目總建筑體量都約20萬(wàn)平米，前者有1436套房源，建面少1.5萬(wàn)平米的后者，預(yù)估房源不低于1200套。考慮到與未來(lái)云城形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的因素，項(xiàng)目小戶(hù)型占比應(yīng)更大。因此，兩個(gè)項(xiàng)目估計(jì)可供應(yīng)不少于1000套總價(jià)500萬(wàn)以下產(chǎn)品。

兩個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位，決定了合生me悅更適合亦莊或東南部的剛需人群，中冶德賢華府則適合以地鐵4號(hào)線(xiàn)為通勤工具、以及在大興生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作的“打工人”。

大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)示意圖

03

沿兩條地鐵線(xiàn)選房

讓我們來(lái)看看5個(gè)項(xiàng)目各自的特點(diǎn)：

合生me悅：大興區(qū)地段最好的項(xiàng)目，南五環(huán)，臨鐵，鄰南海子公園，都是加分項(xiàng)。最明顯的不足是教育配套欠缺，周邊商業(yè)配套有待完善。產(chǎn)品端除了小戶(hù)型之外，還有95平米三居和120平米四居兩種改善戶(hù)型，明確體現(xiàn)了以“小面積、低總價(jià)”取勝的操盤(pán)策略。

熙悅雲(yún)上：與合生me悅區(qū)位相同，擁有同樣的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因售價(jià)更高，體量更小，定位純改善無(wú)可厚非，產(chǎn)品包括104—148平米的三居四居，但項(xiàng)目要直面與和錦誠(chéng)園的競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目同等的好消息是，亦莊今年土地?cái)喙瑑H有幾個(gè)在售項(xiàng)目也進(jìn)入后程，這將驅(qū)使亦莊的買(mǎi)房人向南海子公園西側(cè)的舊宮鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。此外，年底地鐵8號(hào)線(xiàn)全線(xiàn)貫通，也有利于將核心區(qū)買(mǎi)房人群吸引至此。

中駿金輝·未來(lái)云城：緊鄰北京大興高鐵站及地鐵4號(hào)線(xiàn)黃村地鐵站，該地塊總建筑規(guī)模達(dá)到38萬(wàn)平米，涵蓋了低密洋房、濱水活力商街、長(zhǎng)租公寓、未來(lái)別墅、創(chuàng)投辦公、星級(jí)酒店等多重業(yè)態(tài)，將成為北京首個(gè)“雙鐵”TOD項(xiàng)目。產(chǎn)品規(guī)劃為96—151平米三居和四居，全面面向改善。

幫主認(rèn)為，在北京平原新城范圍內(nèi)，TOD開(kāi)發(fā)模式將成為解決區(qū)域發(fā)展建設(shè)、吸引人口落戶(hù)的最佳方案。

中冶德賢華府：比未來(lái)云城更靠近南六環(huán)，自駕出行便利。距離地鐵4號(hào)線(xiàn)義和莊站約2公里，步行稍遠(yuǎn)，騎車(chē)剛好。北側(cè)緊鄰占地2500畝的念壇公園，而且免費(fèi)，這無(wú)疑給項(xiàng)目貼上了“公園地產(chǎn)”的標(biāo)簽，適合喜歡運(yùn)動(dòng)的年輕人或老年人居住。

這兩個(gè)項(xiàng)目都位于大興新城核心區(qū)，該區(qū)域經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)，已日臻成熟，生活配套基本無(wú)憂(yōu)，出行以地鐵4號(hào)線(xiàn)為依托，但房?jī)r(jià)也水漲船高，已遠(yuǎn)超房山良鄉(xiāng)和順義新城、仁和等板塊，性?xún)r(jià)比一般。大興生物醫(yī)藥基地、中關(guān)村大興園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)員工，豐臺(tái)科技園、麗澤商務(wù)區(qū)、金融街的買(mǎi)房人，將是該區(qū)域市場(chǎng)的主要客戶(hù)來(lái)源。

今年底將開(kāi)通的南北大動(dòng)脈地鐵19號(hào)線(xiàn)，南段有新宮站、新發(fā)地站、草橋站、右安門(mén)外四站，這將加強(qiáng)大興與內(nèi)城區(qū)的通勤效率。

和悅璞云：榆垡鎮(zhèn)在北京商品住宅市場(chǎng)，仍是一塊處女地。此前這里唯一一個(gè)商品房項(xiàng)目是8年前的首開(kāi)璞瑅墅，一個(gè)純獨(dú)棟社區(qū)。如果不是因?yàn)橐咔橐蛩兀苒以诖蟊娦哪恐械恼J(rèn)知恐怕還不如其南邊的固安。

榆垡最大的發(fā)展契機(jī)是處于大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)輻射的臨空經(jīng)濟(jì)帶，但是，回顧一下首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)的順義空港發(fā)展歷程，以及大興區(qū)總體規(guī)劃對(duì)國(guó)際交往門(mén)戶(hù)功能將在2035年基本形成的設(shè)想，你就能明白這里的未來(lái)就一個(gè)字——等。

大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)示意圖

綜上所述，大興區(qū)今年新增住宅供應(yīng)維持去年的水平，剛需產(chǎn)品也有一定增加，但是受軌道交通限制，適合主城區(qū)剛需人群購(gòu)買(mǎi)的只有合生me悅和中冶德賢華府兩個(gè)項(xiàng)目。改善人群則在舊宮和大興新城都將有充足的選擇。