原創(chuàng) 付博士 付博士說經(jīng)濟(jì)
1:
首先，房地產(chǎn)是否有周期？
這個(gè)問題必須回答，否則我們無法去描述房地產(chǎn)的走勢。現(xiàn)在，大家都認(rèn)可哈里森周期。
哈里森周期，一般分為3+2個(gè)階段，具體為：
1）7年上漲
2）中間短暫的下跌；
3）7年較為快速的上漲，實(shí)際上5+2模式。4）暫短的高位震蕩。
5）4年左右的快速下跌期。回顧以往，美國、香港地區(qū)以及日本的房地產(chǎn)，基本上按照阿里森周期。實(shí)際上，目前的美國房地產(chǎn)就處于5+2的2年瘋狂期。
2:
中國房地產(chǎn)符合哈里森周期？
首先，我們必須確定中國房地產(chǎn)的元年。
目前，1998、2001、2003年是被考慮的元年之一。
筆者更認(rèn)同2001年是元年，具體可以這么劃分：
1）2001-2008年是第一個(gè)7年。
2）然后是2008-2009年短期下跌期。
3）而2010-2018年5+2模式期。
4）2018年-2019年是高位震蕩期。
5）2020-2024年是最后的下跌期。
這就是中國的哈里森周期，但是準(zhǔn)不準(zhǔn)呢？這才是問題的關(guān)鍵？
3:
案例：燕郊房價(jià)
燕郊房地產(chǎn)，大幅上揚(yáng)是2015年開始的，即5+2模式期的2年。果不其然，2017年各種政策下來，燕郊房地產(chǎn)開始震蕩。2019年開始，燕郊房地產(chǎn)開始大幅下跌。因此，我們?nèi)绻麖难嘟挤康禺a(chǎn)的走勢看，其較為符合哈里森周期。從下跌角度看，其可能在2023年前后提前觸底。
4:
案例：連云港和杭州
如果以連云港、杭州的房地產(chǎn)價(jià)格走勢看，哈里森周期肯定不合適。
但是，你如果把現(xiàn)在-2022年看成是高位震蕩期，那么就可以解釋未來連云港和杭州的房地產(chǎn)價(jià)格走勢。
即連云港、杭州的價(jià)格走勢延后3年。
因此，我們認(rèn)為連云港、杭州的價(jià)格將在2022年開始大幅下跌。
為什么延遲3年，這是必須搞清楚，幾個(gè)原因：
1）杭州亞運(yùn)會(huì)、連云港貿(mào)易港，總之有核心原因。
2）2020-2021年是貨幣放水。
3）多種因素疊加，導(dǎo)致杭州、廣州、連云港地區(qū)價(jià)格走勢延后3年。
5:
哈里森周期下的中國房價(jià)走勢！
現(xiàn)在，我們可以明確幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1）2020年是中國房地產(chǎn)下跌的起點(diǎn)（絕大部分），但不明顯。
2）大部分城市會(huì)在2020-2024年期間，下跌較多。
3）主要是國家政策、教改政策、學(xué)區(qū)房管制等因素。
4）更重要的是美聯(lián)儲(chǔ)Taper或加息。
5）2024年，或可能是較好的房地產(chǎn)買點(diǎn)。
但是，部分城市存在延遲，如廣州、深圳、杭州、連云港。
實(shí)際上，部分城市已經(jīng)從2019年開始下跌，如北京郊區(qū)、東北城市等。
因此，中國房地產(chǎn)走勢分為3類情況：
1）2019年開始的一類，即北京郊區(qū)、東北城市；
2）2020年底開始的一類，主要是國內(nèi)大部分地區(qū)；
3）2022年開始的一類，主要是杭州、連云港、廣州等。
付博士說經(jīng)濟(jì)
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