原創(chuàng) 付博士 付博士說經(jīng)濟
1:
首先,房地產(chǎn)是否有周期?
這個問題必須回答,否則我們無法去描述房地產(chǎn)的走勢。現(xiàn)在,大家都認可哈里森周期。
哈里森周期,一般分為3+2個階段,具體為:
1)7年上漲
2)中間短暫的下跌;
3)7年較為快速的上漲,實際上5+2模式。4)暫短的高位震蕩。
5)4年左右的快速下跌期。回顧以往,美國、香港地區(qū)以及日本的房地產(chǎn),基本上按照阿里森周期。實際上,目前的美國房地產(chǎn)就處于5+2的2年瘋狂期。
2:
中國房地產(chǎn)符合哈里森周期?
首先,我們必須確定中國房地產(chǎn)的元年。
目前,1998、2001、2003年是被考慮的元年之一。
筆者更認同2001年是元年,具體可以這么劃分:
1)2001-2008年是第一個7年。
2)然后是2008-2009年短期下跌期。
3)而2010-2018年5+2模式期。
4)2018年-2019年是高位震蕩期。
5)2020-2024年是最后的下跌期。
這就是中國的哈里森周期,但是準不準呢?這才是問題的關鍵?
3:
案例:燕郊房價
燕郊房地產(chǎn),大幅上揚是2015年開始的,即5+2模式期的2年。果不其然,2017年各種政策下來,燕郊房地產(chǎn)開始震蕩。2019年開始,燕郊房地產(chǎn)開始大幅下跌。因此,我們如果從燕郊房地產(chǎn)的走勢看,其較為符合哈里森周期。從下跌角度看,其可能在2023年前后提前觸底。
4:
案例:連云港和杭州
如果以連云港、杭州的房地產(chǎn)價格走勢看,哈里森周期肯定不合適。
但是,你如果把現(xiàn)在-2022年看成是高位震蕩期,那么就可以解釋未來連云港和杭州的房地產(chǎn)價格走勢。
即連云港、杭州的價格走勢延后3年。
因此,我們認為連云港、杭州的價格將在2022年開始大幅下跌。
為什么延遲3年,這是必須搞清楚,幾個原因:
1)杭州亞運會、連云港貿(mào)易港,總之有核心原因。
2)2020-2021年是貨幣放水。
3)多種因素疊加,導致杭州、廣州、連云港地區(qū)價格走勢延后3年。
5:
哈里森周期下的中國房價走勢!
現(xiàn)在,我們可以明確幾個關鍵點:
1)2020年是中國房地產(chǎn)下跌的起點(絕大部分),但不明顯。
2)大部分城市會在2020-2024年期間,下跌較多。
3)主要是國家政策、教改政策、學區(qū)房管制等因素。
4)更重要的是美聯(lián)儲Taper或加息。
5)2024年,或可能是較好的房地產(chǎn)買點。
但是,部分城市存在延遲,如廣州、深圳、杭州、連云港。
實際上,部分城市已經(jīng)從2019年開始下跌,如北京郊區(qū)、東北城市等。
因此,中國房地產(chǎn)走勢分為3類情況:
1)2019年開始的一類,即北京郊區(qū)、東北城市;
2)2020年底開始的一類,主要是國內大部分地區(qū);
3)2022年開始的一類,主要是杭州、連云港、廣州等。
付博士說經(jīng)濟
付博士說經(jīng)濟,主要對核心資產(chǎn)如股票,黃金,比特幣,美元,房地產(chǎn)進行定性定量分析,給出我們非常明確的實時分析結果。157篇原創(chuàng)內容微信公眾號文章。
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