華夏物業行業20余年，走過了從“管理”物到“服務”人得階段，從原先對業主共有得建筑物、設施設備、場所場地進行管理，側重點逐漸轉移到以人為中心，通過管理和經營不同空間來創造價值。
作為前10強物業板塊仍未上市得兩家公司，萬科和龍湖表現出了難得得默契——切入空間服務。
早在上年年11月，萬科物業更名為萬物云，涵蓋了傳統得住宅物業（萬科物業）、商業物業（萬物梁行）、城市物業（萬科云城），分別服務于住宅、商業辦公樓及城市空間。這三個品牌屬于萬物云“空間”業務板塊。
1月7日，龍湖宣布將物業服務和商管板塊打包，以新品牌“龍湖智創生活”于港交所遞表。據招股書，龍湖智創生活業務涵蓋為居住空間、商業空間、產業辦公等廣大城市空間提供物業管理服務。
越來越多得物業公司似乎發現，只做住宅物管，做收物業費得生意，已經落伍于整個行業得節奏。業務空間需要不斷拓寬，資本市場需要新鮮概念，人均效能需要科技和精細管理來提高......物業內涵外延得轉變，一定程度上也說明整個行業在追求進步。
2022年，地產和物業行業都十分期待龍湖物業、萬科物業兩顆“雙子星”將以何姿態上市。如果說招股書披露那一刻，新品牌“龍湖智創生活”得出現讓人意外，那物管和商管得組合，或許會讓熟悉龍湖旗下航道業務和物業行業生態得人反問一句：為什么不呢？
商管賺錢么？
招股書顯示，2021年前9個月，龍湖智創生活營業收入完成77.71億元，凈利潤為11.3億元。其中住宅及其他非商業物業管理服務營業收入為60.12億元，商業及物業管理運營服務為17.59億元，后者占總營收比例達到22.6%。
從不同業務收入增幅來看，龍湖智創生活住宅及非商物管上年年及2021年前9月分別收入54.45億元、60.12億元，同比上漲40%、64%，但前年年到上年年，龍湖智創生活得商管營收從4.82億元增長到17.59億元，收入增幅達到了112%，2021年前9月商管收入增幅達到了182%。
再細看具體業態，購物中心得運營服務前九月收入翻了4.4倍，這部分管理服務收入則上漲了3.4倍，這兩部分貢獻收入占商業運營和物管服務收入得72.9%，剩余27.1%收入為寫字樓物業管理服務產生。
這背后是龍湖20多年來投入千億元以上到商業賽道得積淀。截至2021年9月30日，截至2021年12月28日，龍湖智創生活在管60個已開業購物中心，在管面積達到580萬平方米，服務著超過1.3萬名租戶。另據招股書，龍湖智創生活已簽約但尚未開業得儲備購物中心有68個，合約面積約636萬平方米，這將為其后續商管業務收入增長提供保障。
有觀點認為，近兩年華夏物業行業創造了企業管理界得奇跡——行業整體同時在2到3年內做到了利潤高、風險小、增長快，突破了企業管理得“不可能三角”。一般而言，物業與民生息息相關，其物業費水平受政府指導，在收入扣除人工及耗材等成本后，利潤水平十分有限。
窮則思變。部分頭部公司兩年來不斷探索物業服務得邊界，拓展增值服務、豐富業態都是其中得解局思路。
華潤萬象生活、越秀服務、寶龍商業等公司用一份份財報向內房物業股展現了商管業態得高利潤率、增長穩定性。
從物業費率來看，龍湖智創生活前9月住宅物業平均為2.95元/平方米，這在行業內已是較高得水平，和龍湖智創生活在管項目多分布在一二線城市及服務品質有一定關系。其中，來自母公司龍湖集團項目得物業費平均為3.44元/月/平方米，來自第三方項目則為2.39元/月/平方米。
同期龍湖智創生活在管購物中心得平均物業管理費為14.6元/月/平方米，寫字樓為8.09元/月/平方米。截至2021年9月30日，商管運營和物管服務得毛利率達到35.3%。
資本市場想象力
商管規模得擴張很大程度上依賴母公司商場數量得增長，同母公司形成良好得協同關系，是商管公司沖出一線得關鍵。
受益于龍湖集團近20年在商業上得廣泛布局，龍湖智創生活在商業運營服務上具有得天獨厚得優勢，因此，“物管+商管”得組合是龍湖基于自身所擁有得資源優勢，摸清物管行業資本市場規則之后，做出得“更聰明”得選擇。
從上年年9月以來，資本市場對物業公司得估值開始向下調整，逐步趨于理性。
經過一番調整后，截至2022年1月10日，物業股中僅剩碧桂園服務一家市值超過千億。而縱觀各家物企得市盈率水平，以物管+商管雙輪驅動得華潤萬象生活一直占據市盈率鰲頭，截至2022年1月10日收盤得動態市盈率為56倍。
業內人士表示，資本市場更青睞于給商管業務占比較大得物業公司更高得估值。從目前已于A+H股上市得53家物管公司來看，華潤萬象生活在動態市盈率超過50倍得企業中遙遙領先，全行業平均估值為17倍，有超過一半得物業公司市盈率低于15倍。
龍湖智創生活遞交招股書，則意味著繼華潤萬象生活之后 ，又一個優質得商管標得即將入市。
龍湖智創生活在招股書中還對華夏物業行業做了分析和對比。在物業管理服務市場主要參與者中，按上年年一二線城市物業管理服務收入占比計，龍湖智創生活上年年收入排名前3。
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