原標題：合生創展失速的往昔 “二代”朱桔榕接班意味著什么 來源：投資者網

《企業透明度報告》戴昊彤

2020年1月13日，曾于2004年突破百億銷售記錄的“地產航母”——合生創展集團有限公司（以下簡稱“合生創展”，股票代碼：00754.HK）發布公告稱，朱孟依先生辭任董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕獲任董事會主席，任命于1月10日起生效。公司方面認為，合生創展的管理系統已經成熟且集團的表現趨于穩定，故朱先生對集團未來的健康發展充滿信心，并認為現在是其退出董事會的適當時機。

這一消息令投資者把關注焦點投向“新掌門人”朱桔榕能否帶領昔日的“地產航母”重返巔峰。針對董事長更迭，以及未來公司的發展戰略等問題，合生創展投資者關系部相關負責人告訴《企業透明度報告》，自從公告發布后，公司股價數日內有上漲趨勢，說明投資者對合生創展的發展前景持積極看好態度。至于公司未來戰略是否會調整，換人對公司將會有哪些影響等問題，該負責人表示不便回應。

二級市場上，自合生創展公布消息當天至1月17日港股收盤，公司股價經歷了小幅上漲后有所回調，并再得到拉升的走勢，最高股價為8.5港幣，振幅約7.5%。

以上為：合生創展自2020.01.13至01.17股價走勢圖

公開資料顯示，朱桔榕，1989年出生，是合生創展創始人朱孟依的小女兒。曾就讀于中國人民大學金融系專業，從2009年12月起，開始在合生擔任總裁助理，分管公司財務、人力行政管理等方面工作，2012年擔任合生創展常務副總裁，2013年7月11日擔任副主席職務。

“華南五虎”之首失速的十年

創立于1992年的老牌房企合生創展，曾經收獲過一段“高光”歲月。1998年，合生創展成功登陸港交所。在資本的助力下，上市后公司僅用兩年時間就在廣州開發了100多座樓宇，這相當于萬科在全國五大城市開發規模的總和，一舉成為廣州地產界的“霸主”。

一鼓作氣之下，合生創展在2004年突破了百億元銷售規模，成為內地首家打破銷售記錄的房企。恒大、碧桂園、雅居樂、富力這四家房企也緊隨其后，與合生創展一同被譽為房地產界的“華南五虎”，合生創展彼時被稱為“地產界的航空母艦”。

然而，出乎市場意料的是，這一“地產航母”在2004年觸及巔峰后，其銷售額就一直徘徊于100億元上下。直至2019年，合生創展的銷售額才出現同比增長42%至212.58億元，十五年來首次突破200億元。

在這15年間，合生創展經歷了一段由巔峰轉向低迷之路。其中，一個不得不提的公司發展轉折點——2008年。當年，合生創展前董事會主席朱孟依因牽涉國美黃光裕經濟案而遭調查，而公司也在隨后開始呈現走下坡路的態勢。

2014年，合生創展與恒大、碧桂園等房企逐漸拉大了差距，后者都在2013年實現了千億元規模，而合生創展則跌出“華南五虎”的隊列。

回顧2008年至今，合生創展無疑錯失了一些發展良機。業界關于公司錯失黃金十年的原因有各種不同的分析。有業內人士認為，這與其家族式管理模式有關。然而，進一步究其根源，或許更多是在于其實行的“慢周轉、高溢價、多囤地”模式不適用當時的房地產發展節奏。

“早些年，合生創展的慢周轉模式，的確并不適合前幾年房地產的快速發展節奏，加之大量的高溢價拿地也為后續開發銷售帶來一定壓力，這也是公司前幾年規模化放緩的重要原因所在。”58安居客房產研究院分院院長張波向《企業透明度報告》表示。

經《企業透明度報告》梳理相關資料發現，合生創展的慢周轉、多囤地模式多進行在北上廣深一線城市。如：2004年，合生創展試圖在天津寶坻打造包括酒店、度假村、高爾夫球場等項目的亞洲最大別墅區，并斥巨資近200億。出乎意料的是，該項目開發進度慢，銷售不如預期，十多年來未能給公司創造實質性收益，成為當地最大的“空城”項目。除此之外，還有待開發項目如北京霄云路8號項目，自拿地至今已有十多年時間，仍有48萬平米待開發，廣州的珠江帝景等項目的開發周期也超十年。

據公開數據顯示，自2014年至2018年，合生創展的土儲面積分別為3269萬平米、3099萬平米、3013萬平米、2933萬平米、2922萬平米。截至2019年年中，合生創展的土儲面積達到2940萬平米。值得注意的是，這樣的土儲面積數據一旦與公司的銷售面積進行對比，不難發現，其銷售面積僅約土儲面積的10%左右。

同時，根據公司數據顯示，2014年至2019年，合生創展的合約銷售額分別為53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元、212.58億元，同比增速分別為-52.85%、88.01%、-19.00%、14.08%、62.3%及42%。

不過，眾所周知，囤地多、開發周期長的發展模式使公司的資金回籠周期變長，令公司的經營步伐減慢。反觀近幾年來，國內大部分房企都是依靠高周轉、快速布局的策略來取勝。由此可見，合生創展的開發模式在當時的房地產環境中顯得“水土不服”。

“二代”如何引領未來？

對任何企業來說，其發展脈絡與經營模式都與其“掌門人”的經營理念息息相關。在地產界中，“二代”上臺已經成為非常普遍的現象。

張波認為，“通常來看‘二代’往往和一線在管理風格上有著較大差別，同時也不意味著可以躺在一代的成績上睡大覺。對于二代的最大挑戰在于是否可以帶領團隊跨上新臺階，并用實際的業績讓公司管理層對其認可“。

回顧合生創展在剛過去的2019年的擴張節奏，明顯大改以往的保守謹慎風格。2019年，國內大部分房企在投資布局上放緩速度，但合生創展卻頻繁在土地公開市場和并購等領域進行布局，尤其在2019年7、8月份公司的拿地動作最為活躍。如：7月9日，合生創展以9.36億元斬獲江門蓬江區兩宗商住用地，首次進駐江門；7月22日，合生創展以底價11.19億元攬入廣州增城陸村一地塊，占地面積3.9萬平方米。8月29日，公司以13.64億元收購新城杭州江干區的土地，土地面積4.9萬平方米。緊接著9月16日，公司拿下廣州番禺新基村舊改項目，斥資29億元，總用地面積為24.71公頃。2019年合生創展高歌猛進地大力擴張，難免在這樣的行業環境下顯得“逆勢而為“。

“拿地節奏的加快說明合生有著奮起直追的目標，但在目前調控從緊、融資承壓的大環境下，過于激進的拿地往往會引發財務風險的快速上升，同步提升企業的經營風險。“張波對《企業透明度報告》表示。

那么 ，合生創展未來能否重返巔峰、王者歸來？更為關鍵的是，較以往房地產高速發展的時期相比較，目前房地產基本面已出現明顯變化，在房地產去投資化、去庫存化的大背景下，對于合生創展而言，再次選擇加快拿地和銷售節奏是否能夠適應未來樓市發展？新的接班人是否能夠帶領團隊迎接新挑戰，把握新機遇？市場只能拭目以待。（企業透明度報告出品）■