我是雕叔，專研樓市十余年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大于努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢

以下內容來自公號【雕叔談樓市】粉絲提問

提問：雕叔，想咨詢下杭州買房的問題，老公在網易上班，有兩個小孩，大的明年九月要上一年級。

目前在杭州看了兩個地方的房子，一個在濱江區臨江花園，我們最高能買的總價在400左右，需要借錢50-70w，感覺壓力可能稍微有點大；

另一個在蕭山，回瀾小學附近，不用借錢，可以買一個稍微大點的房子，我感覺幸福感會降低，要花很多時間在通勤上面，但是我老公覺得他可以接受。

emm，學校，幸福感，增值這些等等，綜合考慮的話，買哪里比較好呢？還是在我們老家買學區房，不去杭州和老公一起呢？孩子還是需要爸爸吧？

回答：雖然不是教育專家，但是孩子的成長過程中爸爸的陪伴是不可或缺的，而且為了家庭也應該一家人在一起吧。

網易上班，選回瀾的學區房通勤距離大致可以接受，個人也不排斥蕭山的學區，建議考慮；臨江花園所在一橋南區域是濱江發展最早的區塊，成熟但是發展空間沒有了，增值一般。

至于具體的性價比對比，需要看具體的房源情況了，眼下市場瘋狂，只有多跑多看多比較才有機會買到性價比較好的。

提問：雕叔，南星橋有兩套，一套贊成林風154方，一套上品。現在學區用不到了，想賣掉贊成林風，置換奧體或江河匯大戶型，又擔心很難搖到。先賣呢還是先搖呢？學區房還有繼續持有的空間嗎？

回答：當然是先搖，但前提你們還有房票可以搖嗎？在這里有一個提醒，不要找人代持或者拼單，尤其現在的新房都得限售五年，算上等待交付要兩三年，意味著七八年時間不能上市交易，這樣的房子代持風險是很大的。所以，如果手上還有自己的房票，那肯定先搖。

目前的樓市現狀，換房都得謹慎些。尤其是學區房，賣掉后很難講，過一陣子價格會不會又漲上去了。今年的行情太難捉摸，實在太魔幻了。到時，手上房子賣掉了，新房又一直搖不到，心里肯定不舒服。

如果只能先賣，那要看你們的心態了，或者說堅不堅信一定能搖中新盤，而且還得是比贊成林風更好的新房。換句話講，贊成林風還是有市場競爭力，有學區房護體的房子，拿在手上不會跑輸大盤，再看看新房里面，能比得過的贊成林風的，只能是那些非常難搖的市場紅盤，中簽率肯定都是個位數的。

提問：雕叔，我現在朗郡庭園這里有套2樓的住房，買過來很多年了。一直出租，面積87㎡，現在租期到了，空置有兩個月。我不知道是繼續拿來出租出好，還是賣了再買一套好？杭州目前就只有這一套房，富陽可以去嘛？

回答：我看了一下，朗郡庭園87㎡的房子是二居室。一般來說，還是三房更主流一點。同時房子還是在二樓，出售時市場的接受面也窄一些。綜合你沒有自住的想法，那么賣出是合理的。

賣出后的話，你可以選擇之江、轉塘的新項目，類似美院象山站的兩個項目。毋庸置疑，她倆的居住品質和戶型都更好。

你也可以選擇其他板塊，類似蕭山市北、寧圍等板塊。至于富陽，我覺得銀湖板塊是可以選擇的。

當然搖號有難度，你也可以賣出朗郡庭園后及時下定一套二手房。這可能不如買新房那么劃算，但至少穩妥許多。

提問：雕叔好！眼看著房價又要新一輪的上漲，真不知道該怎么辦了。

聽了你的放棄博語華庭搖花宸里求上車，策略是對了，無奈手氣不夠，這么好的中簽率依然完蛋，僅僅差了百余號未能如愿。

我女朋友都哭了，說我們可能沒有這個命，現在這個形勢，是不是應該痛下決心放棄搖號直接二手上車？

看了你的推文，我覺得有道理，綠汀路和豐收湖兩個我能買得起的區域眼看著又要漲價，再漲一點我就基本要夠不上了，豐收湖這種我看不上的都要夠不上了，真心欲哭無淚，買了不甘心，不買睡不著，煩請雕叔再幫我們看看該怎么辦？

另外，豐收湖天街進去真能翻身成主人嗎，真的會像他們說的成為杭州新的一極？

回答：確實比較遺憾。我翻看了你的情況，其實并沒有你想的那么焦慮。一張無房票一張單身票，在擴大搖號范圍的情況下，上車概率還是很大的。畢竟選擇還有。

近期值得期待的兩件事，一是大概率能有一輪紅盤對沖的機會，勾莊、三墩北和未來科技城的紅盤對沖，無論如何要把握好了，等推盤情況出來，可以仔細分析一下做一個選擇；二是可能出臺的新政，建議隨時關注政策面的變化。

杭州現在的情況確實離譜，很多性價比普通的樓盤，中簽率都紛紛跌落限售范圍，持續下去催生的絕不僅僅是你們一個CP的焦慮，而是大面積的焦慮，而且在持續促動二手房的無量上漲，政策面沒有變化的話，這種惜售和焦慮情緒還會持續蔓延，跟當初的股市6000點一樣，不管績優股還是垃圾股，不漲停好像都是不正常的。

這次土地拍賣的情況也是一樣，大面積的自持，離譜的甚至是高達40%的自持，焦慮的情緒絕不僅僅在購房者當中，開發商也一樣，而且這種焦慮還會進一步反饋到購房者當中。

這樣的市場一定不是一個健康的市場，催生的炒作苗頭也是完全背離“房住不炒”精神的，市場越離譜，政策收緊的預期就越大。

就綠汀路和豐收湖兩個案例來說，其實很大程度上業內早有預期，房叔公眾號去年疫情期間甚至更早的時候，頻繁看好和推薦綠汀路周圍，最大的理由就在于城市規劃的落定，多條地鐵的交匯節點和高等級商業綜合體的規劃，注定了其將是未來區域商業中心，只是綠汀路大概率的萬象城、豐收湖官宣的天街，落定了優質的綜合體而已。

假如落定的綜合體品牌稍弱，也不會改變其區域商業中心的格局，撐死了不過90分還是99分的差異。

豐收湖還是豐收湖，一個更好的豐收湖會向丁橋靠攏，但絕無可能成為杭州的第N極，這是她的板塊價值所決定的。一個好品牌的落定，確實會促動區域新房中簽率的下降和二手房價的上升，這也是這個瘋狂市場的無奈。

你的情況，不要焦慮，也不要盲搖，適合你的樓盤還有很多，新出讓土地項目中也有好多個會在下半年上市，堅持搖號一定能上車。無房資格現在入手離譜提價的二手房，是真不能甘心的。平常心吧，真正的剛改，才是遠比你睡不著的那一群人。

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