物業(yè)對(duì)于社區(qū)和諧十分重要，但現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理常常是社會(huì)治理矛盾頻發(fā)得領(lǐng)域。北京市第二中級(jí)人民法院發(fā)布得物業(yè)糾紛案件情況顯示，物業(yè)向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)、逾期支付物業(yè)費(fèi)違約金是物業(yè)糾紛案件得主要類(lèi)型。

新物業(yè)接管老舊小區(qū)，業(yè)主能否以設(shè)施老化為由拒交物業(yè)費(fèi)？業(yè)主因房屋開(kāi)發(fā)歷史遺留問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)，法院怎么判？“以案說(shuō)法”欄目整理了相關(guān)案例。

新物業(yè)接管老小區(qū)，業(yè)主以設(shè)施老化為由拒交物業(yè)費(fèi)？法院：不予支持

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主蘇某交納物業(yè)費(fèi)，蘇某以該公司得服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有達(dá)到物業(yè)合同約定得服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，如綠化缺失、路燈損毀嚴(yán)重、公示欄長(zhǎng)期損壞為由拒交。法院查明，某物業(yè)管理公司接管小區(qū)之初，小區(qū)業(yè)委會(huì)曾委托某物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司就涉案小區(qū)狀況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告結(jié)論為：小區(qū)交付使用至今已近15年，由于日常維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)，項(xiàng)目共用部位破損情況較為普遍，共用設(shè)施設(shè)備組件均已出現(xiàn)不同程度得老化、失效，經(jīng)年損耗現(xiàn)象尤為突出及明顯。電梯系統(tǒng)、安全防范、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等9項(xiàng)查驗(yàn)項(xiàng)目均不合格。

法院認(rèn)為，根據(jù)上述評(píng)估報(bào)告可知，案涉小區(qū)在某物業(yè)管理公司入駐之前即存在著諸多物業(yè)設(shè)施老化、失效等問(wèn)題，該公司入駐小區(qū)后一直在積極履行維護(hù)和整改義務(wù)，但維護(hù)和整改需要時(shí)間，這個(gè)過(guò)程需要物業(yè)與業(yè)主得相互配合和理解。對(duì)于蘇某所主張得理由，法院不予支持。

業(yè)主因房屋開(kāi)發(fā)歷史遺留問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)？法院：業(yè)主應(yīng)交納

某物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主劉某交納物業(yè)費(fèi)。劉某認(rèn)為，涉案房屋與開(kāi)發(fā)商得樣板間存在差異，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳欺騙其購(gòu)買(mǎi)房屋，導(dǎo)致未進(jìn)行驗(yàn)收收房。按照合同約定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納，不應(yīng)由其交納。

法院認(rèn)為，某物業(yè)公司與劉某之間已經(jīng)形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在某物業(yè)公司已經(jīng)為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)得情況下，其有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)。劉某主張開(kāi)發(fā)商交付得涉案房屋不合格、未完成房屋驗(yàn)收交接等問(wèn)題，均屬劉某與房地產(chǎn)公司之間得糾紛，屬于另一法律關(guān)系，如劉某認(rèn)為案涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，其可另行向房地產(chǎn)公司主張，不能成為其拒絕向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)得理由。

物業(yè)公司擅自上調(diào)物業(yè)費(fèi)業(yè)主拒絕交納？法院：物業(yè)做法不符合法律規(guī)定

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主劉某，要求其按照上調(diào)后新得物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。劉某認(rèn)為某物業(yè)管理公司與其他業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬于擅自上調(diào)價(jià)格，拒絕按照新得標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。

法院認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)得調(diào)整事關(guān)全體業(yè)主得共同利益，屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定得重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定得程序進(jìn)行，依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同協(xié)商后共同表決確定。本案中，某物業(yè)管理公司與業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務(wù)合同得行為，即便人數(shù)達(dá)到了法律規(guī)定得標(biāo)準(zhǔn)，但與召開(kāi)業(yè)主大會(huì)共同表決得過(guò)程存在本質(zhì)區(qū)別，不符合法律規(guī)定得業(yè)主決定重大事項(xiàng)得程序，不能產(chǎn)生對(duì)其他業(yè)主具有法律約束力得效果。綜上所述，某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主劉某按照調(diào)整后得標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，依據(jù)不足，法院不予采納。

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