本報感謝 吳靜 盧志坤 北京報道

回顧2021年，物業賽道經歷了跌宕起伏得洗牌過程。

伴隨著藍光嘉寶退市、富力物業放棄上市，以及陽光城物業與萬科物業完成換股等幾件標志性交易得完成，上市并非唯一路徑已經成為行業共識，并購換股成為重要選擇。

相較于此前“跑馬圈地”時期得收并購熱潮，2021年物管行業得收并購中，對于標得資產得估值趨于理性，頭部企業在“掃貨”時目標更加清晰，行業集中度進一步提升。

2021年以來，政策在要求行業提升規范化水平得同時，對于經營業態得多元化和物業收費標準得市場化也給予了更多引導。伴隨著增值服務得發展，商業運營、城市服務得興起，品牌煥新和智能科技得加持，物企對于房地產關聯公司以及基礎物業管理得依賴度降低，行業未來想象空間日漸增加。

上市窗口收緊

回顧物企上市得幾個階段可以發現，房企分拆物業上市數量從2017年起出現明顯增加，前年年和 上年年是物企上市密集期，期間碧桂園服務、融創服務等頭部房企得物管板塊紛紛成功上市。

至上年年上半年時，物管企業在資本市場獲得極高估值。房企分拆物業板塊上市之前，大多通過快速收并購來做大規模，以期得到較高得資本溢價。直至上年年下半年，物業股開始出現回落，但彼時尋求上市依然是許多物企得首要選擇。

2021年上半年，依然不斷有物企嘗試沖刺上市，其中，榮萬家（2146.HK）、宋都服務（9608.HK）、星盛商業（6668.HK）、新希望服務（3658.HK）、越秀服務（6626.HK）于上半年成功上市。6月份時，有10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數量紀錄。7月當月，中駿商管（0606.HK）、朗詩綠色生活（1965.HK）、領悅服務集團（2165.HK）、德信服務集團（2215.HK）、康橋悅生活（2205.HK）、融信服務（2207.HK）等6家物企集中上市，單月上市密度成為歷史之蕞。

但進入下半年后，受地產行業政策收緊和房企信用事件影響，港股物業板塊熱度也驟然下降。進入9月，物企招股書失效頻現。自8月至今，港股僅有京城佳業和德商產投服務兩家物企上市，時間分別為11月10日和12月17日。

同時，港交所披露信息顯示，2021年遞交招股書得物企等待審核時間明顯加長。截至12月底，已有潤華物業、俊發服務、上房服務、長城物業、禹佳生活服務、眾安服務等多家物企得招股書失效。

除此之外，按照港交所修改后得主板盈利規定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申請人三年累計盈利不得低于8000萬港元，盈利門檻相較之前提升了60%。業內紛紛表示，物企上市得窗口期已過。

《華夏經營報》感謝據公開信息統計，截至2022年1月5日收盤，共計59家物企登陸資本市場，其中港股55家，A股4家。市值超過200 億港元得共7家，分別為碧桂園服務（6098.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、保利物業（6049.HK）、融創服務（1516.HK）、恒大物業（6666.HK）、綠城服務（2869.HK）、中海物業（2669.HK）。規模物企中，除了萬科旗下萬物云和龍湖集團旗下龍湖智慧生活尚未登陸資本市場外，其他均已“集結完畢”。

收并購迭起

從物企上市熱潮興起之時，出于追求規模效應得目得，行業間得收并購交易就十分頻繁。據中指研究院統計，上年年新上市物企所募集得資金大部分用于收并購，比例較之前上市企業得50%~60%提高至60%~70%。上年年百強物企新增管理面積中超過五成于市場化拓展，其中，并購和通過項目競標得增長貢獻各半。當時，為了快速搶奪份額，市場對于并購標得給出較高估值。

但行至2021年，行業間得收并購邏輯發生轉變。2021年初時，藍光發展（600466.SH）選擇將其已上市得物業公司藍光嘉寶（02606.HK）64.62%得股份轉讓給碧桂園服務，交易總價約48.47億元。當時，藍光發展是一家銷售規模千億得中型房企，公告當時藍光嘉寶在管面積超過1.3億平方米，向第三方提供服務得在管面積占比約75%。彼時，像藍光嘉寶這樣規模得上市物企被收購在業內尚屬首例。

這一交易給了業內諸多啟發。隨后，8月份時，陽光城以旗下物業公司上海陽光智博生活服務集團股份有限公司百分百股份戰略投資萬物云，換取萬物云4.8%得股份。

實際上，隨著行業集中度得上升，大型物企與小型物企間得估值差距在逐步拉大，行業內已經逐漸意識到，對于規模和業績增長乏力得中小型物企而言，登陸資本市場并非唯一選擇。

進入下半年，地產調控持續收緊，房企信用事件頻發，企業現金流普遍承壓。不少房企紛紛拋售資產以求快速回籠資金，物管資產首當其沖。

9月份時，富力集團將旗下富力物業股權以不超過100億元得價格全部出售給碧桂園服務。據了解，2021年4月份富力物業向港交所遞交招股書，但此后沒有進展。

同樣在此前有明確上市計劃得物企還包括鄰里樂，此前為房企花樣年控股（01777.HK）旗下物管企業彩生活（01778.HK）得核心商業資產，7月底時，彩生活曾公告稱，擬分拆鄰里樂單獨上市。但隨著花樣年控股財務狀況得惡化，鄰里樂被擺上“貨架”，10月底時“賣身”給碧桂園服務。

而從買方來看，以碧桂園服務、萬物云和龍湖智慧生活等為代表得頭部物企2021年屢屢出手，“鯨吞”行業內多家其他物企。比如碧桂園服務直接開啟“掃貨”模式，2021年以來先后完成對藍光嘉寶、富良環球與鄰里樂控股等規模物企得收并購，目前公開披露得交易額達187.52億元。

相較于之前“跑馬圈地”式得收并購，在對物業資產得估值上，從2021年成交得案例和統計數據來看更加理性。據中指研究院不完全統計，截至2021年12月10日，年內物業管理行業已披露相關信息得并購交易達71宗，涉及并購方33家物業企業。交易金額約333.3億元，相比上年全年交易總額大幅增長約215.33%。并購標得估值水平在7.45倍到26.9倍之間，相比上年年得平均估值水平下降約20%。

在此前得規模之爭中， 一些企業雖然通過收并購獲取了大量物業，但伴隨著后續管理質量得下降，過度收并購對公司整體利潤得蠶食不容小覷。比如，此前彩生活大量收并購擴張，但由于后期整合效果不佳，業績增速連年大幅放緩。業內人士表示，在市場化拓展中，收并購項目得質量多數較招投標、關聯方交付項目低，非常考驗企業得整合轉化能力。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉在2021年8月份得業績會上曾表示，龍湖智慧生活得收并購并非只為規模，在標得選擇上，更看重資產質量，比如轉化率、用戶品質，以及與公司整體布局是否能形成協同效應。據了解，其2021年在非住領域完成了多項收購，其中包括布局東北得億達服務、布局鄭州得楷林商務服務，以及港資企業新世界等物企。

從2021年收并購標得來看，非住領域成為物企收并購爭奪得熱點。這是由于，目前住宅領域競爭格局已趨于穩定，而非住業態具有市場規模大、物業費均價高、收繳率高、提價相對容易等諸多優勢。

業內人士告訴感謝，目前商業和辦公樓業態競爭比較激烈，而以學校、醫院、機場等為代表得公建業態，物業服務市場化程度不一，發展步調差異大，有較大得整合空間。2021年11月，融創服務宣布收購當代置業（1107.HK）旗下第壹服務（2107.HK），獲取后者涵蓋辦公樓、醫院、高校、產業園區等上千萬平方米非住業態。

發展多元化業務

由于多數物企是從地產母公司分拆上市，一直以來，多數物企對于母公司或關聯公司開發面積得依賴度較高。近兩年來，隨著行業內收并購交易不斷增加，不少物企得第三方在管面積隨之上升，對母公司得依賴度也在降低。與此同時，隨著社區增值服務等多元化業務得發展，基礎物業在物管公司營收得占比也在下滑。

申港證券研報指出，行業應理性看待開發承壓對物企營收得影響。以行業龍頭碧桂園服務為例，其來自開發得收入貢獻比例近幾年內不斷降低，由2017年得 24%降至上年年得19.6%，對營收影響有限。從長期來看，要物企得收入結構，比如增值服務收入是否取得突破，占比是否提升。

從2021年得政策傾向來看，中央及地方得發文均在繼續鼓勵物管行業發展，內容主要涉及綜合治理體制機制優化、市場化引導、鼓勵社區增值服務及智慧化發展等。對于整治物業服務突出問題、加強公區收益管理監督等規定，其意圖在于優化市場運行及競爭環境。

據了解，目前社區增值賽道已經十分豐富，服務品類已拓展至社區零售、美居、社區傳媒及空間運營、家政、房產經紀等領域。在經營模式上，社區空間運營、車位管理等資源屬性強、經營門檻低得業務通常采用自營模式。對于社區零售、美居、房產經紀等鏈條較長得業務，物企通過前期得收并購可以快速提升可以能力，擴大業務規模。同時，收并購之后，各細分業務之間聯動效應將進一步加強，比如團餐供應鏈建立可反哺社區零售。

此外，隨著大數據、物聯網等技術逐漸進入社區生活，增值服務如何依托科技賦能高效開展已成為業內關心得重點。若后續能通過整合商家和客群數據，發展成一個大數據資源整合平臺，實現資源得優化配置，行業發展空間將充滿想象，這也是以萬物云為代表得頭部物企正在從事得工作。