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        二線城市的產值,三線城市的發(fā)展模式,無錫這個城

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-08-16 01:04:10    作者:美麗燕    瀏覽次數:41
        導讀

        今天這篇是無錫考察文,上次我發(fā)文之后,竟有人和我杠,說我憑什么說無錫是三線城市。我就納悶了,大家對于城市分級這個東西到底是怎么劃分的,現在很多媒體機構發(fā)布排名,整了一些新一線城市,還有一大批城市進入了

        今天這篇是無錫考察文,上次我發(fā)文之后,竟有人和我杠,說我憑什么說無錫是三線城市。


        我就納悶了,大家對于城市分級這個東西到底是怎么劃分的,現在很多媒體機構發(fā)布排名,整了一些新一線城市,還有一大批城市進入了二線城市范疇,機構排名無可厚非。


        但在我這,一線城市就是北上廣深,二線城市就是省會城市、計劃單列市、直轄市,除此外還有個蘇州。


        無錫在我這,就是強三線城市,這個不再解釋,回歸今天主題:無錫這個城市到底怎么樣?


        先說我在無錫考察后的最大感覺:二線城市的產值,三線城市的發(fā)展模式,這種發(fā)展模式難道是強三線城市的宿命?


        無錫這種點狀、攤大餅模式,真的和大灣區(qū)的佛山很像。


        都喜歡搞新城、都是制造業(yè)非常發(fā)達的城市、都是萬億俱樂部一員,經濟都很牛逼,但就是政治上缺乏一些政策關注度。


        有價值嗎?絕對有,但在這樣的城市發(fā)展模式下,坑也很多。



        到處搞新城,搞概念。


        太湖新城、錫東新城、惠山新城、錫西新城、天一新城、洛社新城,在鴻山某項目中,竟還看到鴻山新城的概念時,瞬間頭大。



        遍地都是新城,就注定有一些可能只是陪襯。


        從新城的價值排序,毫無疑問,太湖新城的價值最大。


        本地人對太湖新城的認知是生態(tài)環(huán)境非常好,實際上不止是生態(tài)環(huán)境,太湖新城還是無錫的科技創(chuàng)新先導區(qū)、現代產業(yè)引領區(qū)、高端人才集聚區(qū),經開區(qū)就在太湖新城,是無錫現在的CBD所在。



        環(huán)境好+產業(yè)集聚,就是個王炸地段。


        而且市政府也搬到了經開,目前無錫最高端的商業(yè)萬象城、海岸城也都在經開,這里補充一個知識點,一般萬象城和海岸城都開在城市比較高端、購買力比較強的地方,所以你只要看到有萬象城和海岸城,這里的地段絕對就不差。



        經開除了高端商業(yè)之外,優(yōu)質學區(qū)錫師附小也在經開,還有市民中心、大劇院、金融商務街區(qū)也都在這。


        可以說幾乎是把配套、教育、產業(yè)都集中在這里,這就是整個無錫價值最高的地方啊,也會是未來無錫房價天花板所在地。


        目前經開的均價在3.5萬左右,其實和其他板塊還沒拉出價差,所以往上走的概率很大,尤其土拍已經到達限價19500元。


        再看錫東新城和惠山新城,這兩個新城是發(fā)展比較成熟的板塊,錫東新城在新吳區(qū),但均價去到2.9萬,你要說有什么牛逼的產業(yè),其實沒有,更多是靠學區(qū)炒作,錫東有無錫最好的高中:天一高中,因為入學方式一些初中會有直升天一中學的名額,這些初中對應的房子,價格自然也就漲起來了。


        惠山新城位于無錫北部,發(fā)展也成熟,但很多無錫本地人看不上,以前惠山在他們眼里屬于“郊區(qū)”,而且多是新無錫人住在那,早期惠山因為價格低洼,吸引不少剛需在那置業(yè),就是一個剛需自住的板塊,目前價格也去到2.6-2.7萬左右。


        其他新城也基本都是剛需自住的板塊,唯一亮點突出點的是天一新城,目前是不限購的,但有地鐵穿過,距離老中心梁溪區(qū)也近,配套也相對成熟,目前價格2.4-2.5萬左右,這里基本也是所見即所得。


        其余洛社新城、錫西新城都在西部,也不是無錫的城市發(fā)展主軸上,錫西新城2.2萬左右,而洛社就只有1.8萬左右,價格也基本匹配出價值。


        所以新城的價值排序很明顯:


        太湖新城(尤其經開區(qū))>錫東新城>天一新城>惠山新城>錫西新城>洛社新城



        有些片區(qū),雖不是新城,但也值得關注。


        無錫是個經濟強市,尤其是靠制造業(yè)起家的經濟強市,這和佛山也很像。


        所以不是只有高新產業(yè)集聚的地方值得關注,還有園區(qū)產業(yè)聚集的同樣要關注。


        這里不得不提新吳區(qū),2021年新吳區(qū)在5個行政區(qū)內的GDP是排名第一,僅次于江陰市,并且增速還達到5.1%,能在疫情影響之下還能保持這個增速,很不容易。



        無錫本就是制造業(yè)非常發(fā)達的城市,過去一些重工業(yè)、高污染企業(yè)其實已經往蘇北轉移,而留下一些輕工業(yè)基本也分布在新吳區(qū)。


        新吳區(qū)被定義為“智慧新城”、“東方硅谷”,蘇南碩放機場就在新吳區(qū),還擁有國家獲批的網創(chuàng)新示范區(qū)、國家創(chuàng)新型園區(qū)、國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、國家知識產權試點園區(qū)等等。



        新加坡工業(yè)園,日資、韓資、歐美、國資等各種類型企業(yè)多達26000多家,有109家企業(yè)的總部就位于此,產業(yè)實力非常強。


        目前新吳區(qū)的政務中心、金融商務中心及科技創(chuàng)新中心是在太科園,所以太科園是可以重點關注的,目前太科園的整體均價也在2.5萬左右,但新房不多。


        此外,新吳區(qū)有些靠近梁溪區(qū)的板塊,因為離傳統中心比較近,加上整體配套完善,會吸納一部分的剛需外溢,比如江溪板塊,剛需也可以關注。



        最后結合無錫考察,先給大家總結無錫本地市場的一些基本面:


        1、無錫的CBD、城市新中心毫無疑問在經開區(qū),這也是無錫未來的天花板所在,目前房價均價是3.5萬,但隨著土拍節(jié)奏,19500元的樓面價,未來入市會是一個4萬左右,但這還不是經開的天花板價格。


        經開作為無錫的CBD所在,價差和周邊板塊其實還沒有拉得很大,一般來說,核心區(qū)的房價應該是周邊的2-3倍,所以現在的經開很明顯還沒有發(fā)展成熟,這就是向上爬的空間所在。


        2、無錫是點狀鋪開的發(fā)展模式,經開都沒搞好,就開始搞其他新城,這是個不太良好的發(fā)展模式,四處開花,沒有集中精力搞好一個板塊,這也是導致房價扁平化的一個問題。


        不如蘇州,集中精力搞好工業(yè)園區(qū),他不僅是經濟實力的體現,還會是城市向外展示的基本面,這是城市形象的問題。


        3、無錫本地市場會有地緣傾向,也有新房癌,加上無錫本身供應不算少,所以整體市場沒有非?;鸨?/span>但因為一場土拍,其實市場熱度有有所回歸的,我?guī)缀踉谒许椖慷悸牭戒N售介紹近期土拍,確實面粉貴了,面包會隨著貴。


        4、無錫本地的購買力還是比較強勁的,江浙地區(qū)藏富于民這是大家都知道額,無錫人均GDP全國第一,加上本身無錫民營經濟也強,收入水平其實不低,匹配當下的房價,無錫房價收入比9.5,低于全國人均水平。


        5、傳統中心區(qū)是由北塘、崇安、南長合并成現在的梁溪區(qū),目前的地標就在恒隆廣場,傳統中心區(qū)沒有多少地塊開發(fā),一般是有地緣情節(jié)的無錫本地人會選擇在這里,均價也在3-3.2萬左右,買這里基本就是為了學校和配套成熟。


        南長是梁溪的南部,經開的北部,以后等經開發(fā)展成熟,或許會有一波利好,但時間較長,畢竟價差還不算大,如果有2萬多的品質項目可以重點關注。


        以上是無錫的基本面,有好也有問題,但就無錫城市而言,絕對是有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/span>


        入手無錫,我先給幾點建議:


        1、錢夠得著,當然是最好的板塊,經開是首選,總價得備好300萬以上。


        2、錢差點,太科園和錫東新城可以是第二位的選擇,一個是有產業(yè),一個是有學校,畢竟說錫東新城還有總部基地的規(guī)劃,加上高鐵站就在那,期待感還是比較強的。


        3、第三梯隊,我建議就是天一新城還有錫西新城的錢橋板塊,價格2.2-2.4萬,都靠近主城區(qū),天一新城還有地鐵經過,而且價格和核心區(qū)有一定價差,會有補齊空間。


        無錫跑了幾天,最大的感覺就是“散”,但散歸散,不得不佩服,人家經濟實力就擺在這,長三角確實高手如云,買哪都不算差,但卻一定要選好板塊。


        昨晚來蘇州了,17分鐘高鐵,坐下喝口水就到蘇州,有一說一,今天跑了蘇州園區(qū)發(fā)現無錫確實和蘇州存在差距,無錫努力的空間還很大。


        這幾天還會在蘇州考察,后續(xù)會有文章,看大家關注蘇州哪里,也可以給我們留言,還打算去昆山走一波,有關注昆山的分析,也可以評論區(qū)給我們留言。


        今天中午吃了蘇幫菜,松鼠桂魚、響油鱔糊真是一絕,味道很好,這幾天繼續(xù)考察,同時也會繼續(xù)挖掘蘇州美食,趁機會也感受一下蘇州的雅致。


        另外,今年李老師我精心錄制的視頻課《買房賺錢必修課》已經在最新上線了,5大篇幅25節(jié)硬核干貨課,10萬字逐字稿,10多年房產投資路上遇到的幾乎所有你能想到的問題,或者你想不到我都替你想好的問題,都在這門《買房賺錢必修課》里面找到答案。毫不客氣地說,這門課對于買房小白或者想要學習房產投資的朋友來說,是一本干貨滿滿的“購房圣經”,我的嘔心瀝血之作。

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        (文/美麗燕)
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