今天這篇是無(wú)錫考察文,上次我發(fā)文之后,竟有人和我杠,說(shuō)我憑什么說(shuō)無(wú)錫是三線城市。
我就納悶了,大家對(duì)于城市分級(jí)這個(gè)東西到底是怎么劃分的,現(xiàn)在很多媒體機(jī)構(gòu)發(fā)布排名,整了一些新一線城市,還有一大批城市進(jìn)入了二線城市范疇,機(jī)構(gòu)排名無(wú)可厚非。
但在我這,一線城市就是北上廣深,二線城市就是省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、直轄市,除此外還有個(gè)蘇州。
無(wú)錫在我這,就是強(qiáng)三線城市,這個(gè)不再解釋?zhuān)?/span>回歸今天主題:無(wú)錫這個(gè)城市到底怎么樣?
先說(shuō)我在無(wú)錫考察后的最大感覺(jué):二線城市的產(chǎn)值,三線城市的發(fā)展模式,這種發(fā)展模式難道是強(qiáng)三線城市的宿命?
無(wú)錫這種點(diǎn)狀、攤大餅?zāi)J剑娴暮痛鬄硡^(qū)的佛山很像。
都喜歡搞新城、都是制造業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市、都是萬(wàn)億俱樂(lè)部一員,經(jīng)濟(jì)都很牛逼,但就是政治上缺乏一些政策關(guān)注度。
有價(jià)值嗎?絕對(duì)有,但在這樣的城市發(fā)展模式下,坑也很多。
到處搞新城,搞概念。
太湖新城、錫東新城、惠山新城、錫西新城、天一新城、洛社新城,在鴻山某項(xiàng)目中,竟還看到鴻山新城的概念時(shí),瞬間頭大。
遍地都是新城,就注定有一些可能只是陪襯。
從新城的價(jià)值排序,毫無(wú)疑問(wèn),太湖新城的價(jià)值最大。
本地人對(duì)太湖新城的認(rèn)知是生態(tài)環(huán)境非常好,實(shí)際上不止是生態(tài)環(huán)境,太湖新城還是無(wú)錫的科技創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)、高端人才集聚區(qū),經(jīng)開(kāi)區(qū)就在太湖新城,是無(wú)錫現(xiàn)在的CBD所在。
環(huán)境好+產(chǎn)業(yè)集聚,就是個(gè)王炸地段。
而且市政府也搬到了經(jīng)開(kāi),目前無(wú)錫最高端的商業(yè)萬(wàn)象城、海岸城也都在經(jīng)開(kāi),這里補(bǔ)充一個(gè)知識(shí)點(diǎn),一般萬(wàn)象城和海岸城都開(kāi)在城市比較高端、購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)的地方,所以你只要看到有萬(wàn)象城和海岸城,這里的地段絕對(duì)就不差。
經(jīng)開(kāi)除了高端商業(yè)之外,優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)錫師附小也在經(jīng)開(kāi),還有市民中心、大劇院、金融商務(wù)街區(qū)也都在這。
可以說(shuō)幾乎是把配套、教育、產(chǎn)業(yè)都集中在這里,這就是整個(gè)無(wú)錫價(jià)值最高的地方啊,也會(huì)是未來(lái)無(wú)錫房?jī)r(jià)天花板所在地。
目前經(jīng)開(kāi)的均價(jià)在3.5萬(wàn)左右,其實(shí)和其他板塊還沒(méi)拉出價(jià)差,所以往上走的概率很大,尤其土拍已經(jīng)到達(dá)限價(jià)19500元。
再看錫東新城和惠山新城,這兩個(gè)新城是發(fā)展比較成熟的板塊,錫東新城在新吳區(qū),但均價(jià)去到2.9萬(wàn),你要說(shuō)有什么牛逼的產(chǎn)業(yè),其實(shí)沒(méi)有,更多是靠學(xué)區(qū)炒作,錫東有無(wú)錫最好的高中:天一高中,因?yàn)槿雽W(xué)方式一些初中會(huì)有直升天一中學(xué)的名額,這些初中對(duì)應(yīng)的房子,價(jià)格自然也就漲起來(lái)了。
惠山新城位于無(wú)錫北部,發(fā)展也成熟,但很多無(wú)錫本地人看不上,以前惠山在他們眼里屬于“郊區(qū)”,而且多是新無(wú)錫人住在那,早期惠山因?yàn)閮r(jià)格低洼,吸引不少剛需在那置業(yè),就是一個(gè)剛需自住的板塊,目前價(jià)格也去到2.6-2.7萬(wàn)左右。
其他新城也基本都是剛需自住的板塊,唯一亮點(diǎn)突出點(diǎn)的是天一新城,目前是不限購(gòu)的,但有地鐵穿過(guò),距離老中心梁溪區(qū)也近,配套也相對(duì)成熟,目前價(jià)格2.4-2.5萬(wàn)左右,這里基本也是所見(jiàn)即所得。
其余洛社新城、錫西新城都在西部,也不是無(wú)錫的城市發(fā)展主軸上,錫西新城2.2萬(wàn)左右,而洛社就只有1.8萬(wàn)左右,價(jià)格也基本匹配出價(jià)值。
所以新城的價(jià)值排序很明顯:
太湖新城(尤其經(jīng)開(kāi)區(qū))>錫東新城>天一新城>惠山新城>錫西新城>洛社新城
有些片區(qū),雖不是新城,但也值得關(guān)注。
無(wú)錫是個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,尤其是靠制造業(yè)起家的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,這和佛山也很像。
所以不是只有高新產(chǎn)業(yè)集聚的地方值得關(guān)注,還有園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的同樣要關(guān)注。
這里不得不提新吳區(qū),2021年新吳區(qū)在5個(gè)行政區(qū)內(nèi)的GDP是排名第一,僅次于江陰市,并且增速還達(dá)到5.1%,能在疫情影響之下還能保持這個(gè)增速,很不容易。
無(wú)錫本就是制造業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市,過(guò)去一些重工業(yè)、高污染企業(yè)其實(shí)已經(jīng)往蘇北轉(zhuǎn)移,而留下一些輕工業(yè)基本也分布在新吳區(qū)。
新吳區(qū)被定義為“智慧新城”、“東方硅谷”,蘇南碩放機(jī)場(chǎng)就在新吳區(qū),還擁有國(guó)家獲批的網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)、國(guó)家創(chuàng)新型園區(qū)、國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)等等。
新加坡工業(yè)園,日資、韓資、歐美、國(guó)資等各種類(lèi)型企業(yè)多達(dá)26000多家,有109家企業(yè)的總部就位于此,產(chǎn)業(yè)實(shí)力非常強(qiáng)。
目前新吳區(qū)的政務(wù)中心、金融商務(wù)中心及科技創(chuàng)新中心是在太科園,所以太科園是可以重點(diǎn)關(guān)注的,目前太科園的整體均價(jià)也在2.5萬(wàn)左右,但新房不多。
此外,新吳區(qū)有些靠近梁溪區(qū)的板塊,因?yàn)殡x傳統(tǒng)中心比較近,加上整體配套完善,會(huì)吸納一部分的剛需外溢,比如江溪板塊,剛需也可以關(guān)注。
最后結(jié)合無(wú)錫考察,先給大家總結(jié)無(wú)錫本地市場(chǎng)的一些基本面:
1、無(wú)錫的CBD、城市新中心毫無(wú)疑問(wèn)在經(jīng)開(kāi)區(qū),這也是無(wú)錫未來(lái)的天花板所在,目前房?jī)r(jià)均價(jià)是3.5萬(wàn),但隨著土拍節(jié)奏,19500元的樓面價(jià),未來(lái)入市會(huì)是一個(gè)4萬(wàn)左右,但這還不是經(jīng)開(kāi)的天花板價(jià)格。
經(jīng)開(kāi)作為無(wú)錫的CBD所在,價(jià)差和周邊板塊其實(shí)還沒(méi)有拉得很大,一般來(lái)說(shuō),核心區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是周邊的2-3倍,所以現(xiàn)在的經(jīng)開(kāi)很明顯還沒(méi)有發(fā)展成熟,這就是向上爬的空間所在。
2、無(wú)錫是點(diǎn)狀鋪開(kāi)的發(fā)展模式,經(jīng)開(kāi)都沒(méi)搞好,就開(kāi)始搞其他新城,這是個(gè)不太良好的發(fā)展模式,四處開(kāi)花,沒(méi)有集中精力搞好一個(gè)板塊,這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)扁平化的一個(gè)問(wèn)題。
不如蘇州,集中精力搞好工業(yè)園區(qū),他不僅是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn),還會(huì)是城市向外展示的基本面,這是城市形象的問(wèn)題。
3、無(wú)錫本地市場(chǎng)會(huì)有地緣傾向,也有新房癌,加上無(wú)錫本身供應(yīng)不算少,所以整體市場(chǎng)沒(méi)有非常火爆,但因?yàn)橐粓?chǎng)土拍,其實(shí)市場(chǎng)熱度有有所回歸的,我?guī)缀踉谒许?xiàng)目都聽(tīng)到銷(xiāo)售介紹近期土拍,確實(shí)面粉貴了,面包會(huì)隨著貴。
4、無(wú)錫本地的購(gòu)買(mǎi)力還是比較強(qiáng)勁的,江浙地區(qū)藏富于民這是大家都知道額,無(wú)錫人均GDP全國(guó)第一,加上本身無(wú)錫民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也強(qiáng),收入水平其實(shí)不低,匹配當(dāng)下的房?jī)r(jià),無(wú)錫房?jī)r(jià)收入比9.5,低于全國(guó)人均水平。
5、傳統(tǒng)中心區(qū)是由北塘、崇安、南長(zhǎng)合并成現(xiàn)在的梁溪區(qū),目前的地標(biāo)就在恒隆廣場(chǎng),傳統(tǒng)中心區(qū)沒(méi)有多少地塊開(kāi)發(fā),一般是有地緣情節(jié)的無(wú)錫本地人會(huì)選擇在這里,均價(jià)也在3-3.2萬(wàn)左右,買(mǎi)這里基本就是為了學(xué)校和配套成熟。
南長(zhǎng)是梁溪的南部,經(jīng)開(kāi)的北部,以后等經(jīng)開(kāi)發(fā)展成熟,或許會(huì)有一波利好,但時(shí)間較長(zhǎng),畢竟價(jià)差還不算大,如果有2萬(wàn)多的品質(zhì)項(xiàng)目可以重點(diǎn)關(guān)注。
以上是無(wú)錫的基本面,有好也有問(wèn)題,但就無(wú)錫城市而言,絕對(duì)是有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/span>
入手無(wú)錫,我先給幾點(diǎn)建議:
1、錢(qián)夠得著,當(dāng)然是最好的板塊,經(jīng)開(kāi)是首選,總價(jià)得備好300萬(wàn)以上。
2、錢(qián)差點(diǎn),太科園和錫東新城可以是第二位的選擇,一個(gè)是有產(chǎn)業(yè),一個(gè)是有學(xué)校,畢竟說(shuō)錫東新城還有總部基地的規(guī)劃,加上高鐵站就在那,期待感還是比較強(qiáng)的。
3、第三梯隊(duì),我建議就是天一新城還有錫西新城的錢(qián)橋板塊,價(jià)格2.2-2.4萬(wàn),都靠近主城區(qū),天一新城還有地鐵經(jīng)過(guò),而且價(jià)格和核心區(qū)有一定價(jià)差,會(huì)有補(bǔ)齊空間。
無(wú)錫跑了幾天,最大的感覺(jué)就是“散”,但散歸散,不得不佩服,人家經(jīng)濟(jì)實(shí)力就擺在這,長(zhǎng)三角確實(shí)高手如云,買(mǎi)哪都不算差,但卻一定要選好板塊。
昨晚來(lái)蘇州了,17分鐘高鐵,坐下喝口水就到蘇州,有一說(shuō)一,今天跑了蘇州園區(qū)發(fā)現(xiàn)無(wú)錫確實(shí)和蘇州存在差距,無(wú)錫努力的空間還很大。
這幾天還會(huì)在蘇州考察,后續(xù)會(huì)有文章,看大家關(guān)注蘇州哪里,也可以給我們留言,還打算去昆山走一波,有關(guān)注昆山的分析,也可以評(píng)論區(qū)給我們留言。
今天中午吃了蘇幫菜,松鼠桂魚(yú)、響油鱔糊真是一絕,味道很好,這幾天繼續(xù)考察,同時(shí)也會(huì)繼續(xù)挖掘蘇州美食,趁機(jī)會(huì)也感受一下蘇州的雅致。
另外,今年李老師我精心錄制的視頻課《買(mǎi)房賺錢(qián)必修課》已經(jīng)在最新上線了,5大篇幅25節(jié)硬核干貨課,10萬(wàn)字逐字稿,10多年房產(chǎn)投資路上遇到的幾乎所有你能想到的問(wèn)題,或者你想不到我都替你想好的問(wèn)題,都在這門(mén)《買(mǎi)房賺錢(qián)必修課》里面找到答案。毫不客氣地說(shuō),這門(mén)課對(duì)于買(mǎi)房小白或者想要學(xué)習(xí)房產(chǎn)投資的朋友來(lái)說(shuō),是一本干貨滿滿的“購(gòu)房圣經(jīng)”,我的嘔心瀝血之作。
只要你認(rèn)真學(xué)習(xí)一遍,買(mǎi)房路上99%的坑你都可以避免,如果你還能多看上幾遍,買(mǎi)房或者買(mǎi)對(duì)房這件事,對(duì)你來(lái)說(shuō)就是小事,因?yàn)槟阏嬲靼啄切┵I(mǎi)房賺錢(qián)的背后邏輯是什么。
買(mǎi)錯(cuò)房的代價(jià)是幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)的,99元的視頻課,哪怕你只聽(tīng)進(jìn)去里面一個(gè)建議,少走點(diǎn)彎路,就值回課程價(jià)了,還等什么!喜歡的記得訂閱購(gòu)買(mǎi)吧。