今天這篇是無(wú)錫考察文，上次我發(fā)文之后，竟有人和我杠，說(shuō)我憑什么說(shuō)無(wú)錫是三線城市。
我就納悶了，大家對(duì)于城市分級(jí)這個(gè)東西到底是怎么劃分的，現(xiàn)在很多媒體機(jī)構(gòu)發(fā)布排名，整了一些新一線城市，還有一大批城市進(jìn)入了二線城市范疇，機(jī)構(gòu)排名無(wú)可厚非。
但在我這，一線城市就是北上廣深，二線城市就是省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、直轄市，除此外還有個(gè)蘇州。
無(wú)錫在我這，就是強(qiáng)三線城市，這個(gè)不再解釋?zhuān)?/span>回歸今天主題：無(wú)錫這個(gè)城市到底怎么樣？
先說(shuō)我在無(wú)錫考察后的最大感覺(jué)：二線城市的產(chǎn)值，三線城市的發(fā)展模式，這種發(fā)展模式難道是強(qiáng)三線城市的宿命？
無(wú)錫這種點(diǎn)狀、攤大餅?zāi)Ｊ剑娴暮痛鬄硡^(qū)的佛山很像。
都喜歡搞新城、都是制造業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市、都是萬(wàn)億俱樂(lè)部一員，經(jīng)濟(jì)都很牛逼，但就是政治上缺乏一些政策關(guān)注度。
有價(jià)值嗎？絕對(duì)有，但在這樣的城市發(fā)展模式下，坑也很多。
到處搞新城，搞概念。
太湖新城、錫東新城、惠山新城、錫西新城、天一新城、洛社新城，在鴻山某項(xiàng)目中，竟還看到鴻山新城的概念時(shí)，瞬間頭大。
遍地都是新城，就注定有一些可能只是陪襯。
從新城的價(jià)值排序，毫無(wú)疑問(wèn)，太湖新城的價(jià)值最大。
本地人對(duì)太湖新城的認(rèn)知是生態(tài)環(huán)境非常好，實(shí)際上不止是生態(tài)環(huán)境，太湖新城還是無(wú)錫的科技創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)、高端人才集聚區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)就在太湖新城，是無(wú)錫現(xiàn)在的CBD所在。
環(huán)境好+產(chǎn)業(yè)集聚，就是個(gè)王炸地段。
而且市政府也搬到了經(jīng)開(kāi)，目前無(wú)錫最高端的商業(yè)萬(wàn)象城、海岸城也都在經(jīng)開(kāi)，這里補(bǔ)充一個(gè)知識(shí)點(diǎn)，一般萬(wàn)象城和海岸城都開(kāi)在城市比較高端、購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)的地方，所以你只要看到有萬(wàn)象城和海岸城，這里的地段絕對(duì)就不差。
經(jīng)開(kāi)除了高端商業(yè)之外，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)錫師附小也在經(jīng)開(kāi)，還有市民中心、大劇院、金融商務(wù)街區(qū)也都在這。
可以說(shuō)幾乎是把配套、教育、產(chǎn)業(yè)都集中在這里，這就是整個(gè)無(wú)錫價(jià)值最高的地方啊，也會(huì)是未來(lái)無(wú)錫房?jī)r(jià)天花板所在地。
目前經(jīng)開(kāi)的均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，其實(shí)和其他板塊還沒(méi)拉出價(jià)差，所以往上走的概率很大，尤其土拍已經(jīng)到達(dá)限價(jià)19500元。
再看錫東新城和惠山新城，這兩個(gè)新城是發(fā)展比較成熟的板塊，錫東新城在新吳區(qū)，但均價(jià)去到2.9萬(wàn)，你要說(shuō)有什么牛逼的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)沒(méi)有，更多是靠學(xué)區(qū)炒作，錫東有無(wú)錫最好的高中：天一高中，因?yàn)槿雽W(xué)方式一些初中會(huì)有直升天一中學(xué)的名額，這些初中對(duì)應(yīng)的房子，價(jià)格自然也就漲起來(lái)了。
惠山新城位于無(wú)錫北部，發(fā)展也成熟，但很多無(wú)錫本地人看不上，以前惠山在他們眼里屬于“郊區(qū)”，而且多是新無(wú)錫人住在那，早期惠山因?yàn)閮r(jià)格低洼，吸引不少剛需在那置業(yè)，就是一個(gè)剛需自住的板塊，目前價(jià)格也去到2.6-2.7萬(wàn)左右。
其他新城也基本都是剛需自住的板塊，唯一亮點(diǎn)突出點(diǎn)的是天一新城，目前是不限購(gòu)的，但有地鐵穿過(guò)，距離老中心梁溪區(qū)也近，配套也相對(duì)成熟，目前價(jià)格2.4-2.5萬(wàn)左右，這里基本也是所見(jiàn)即所得。
其余洛社新城、錫西新城都在西部，也不是無(wú)錫的城市發(fā)展主軸上，錫西新城2.2萬(wàn)左右，而洛社就只有1.8萬(wàn)左右，價(jià)格也基本匹配出價(jià)值。
所以新城的價(jià)值排序很明顯：
太湖新城（尤其經(jīng)開(kāi)區(qū)）＞錫東新城＞天一新城＞惠山新城＞錫西新城＞洛社新城
有些片區(qū)，雖不是新城，但也值得關(guān)注。
無(wú)錫是個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，尤其是靠制造業(yè)起家的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，這和佛山也很像。
所以不是只有高新產(chǎn)業(yè)集聚的地方值得關(guān)注，還有園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的同樣要關(guān)注。
這里不得不提新吳區(qū)，2021年新吳區(qū)在5個(gè)行政區(qū)內(nèi)的GDP是排名第一，僅次于江陰市，并且增速還達(dá)到5.1%，能在疫情影響之下還能保持這個(gè)增速，很不容易。
無(wú)錫本就是制造業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市，過(guò)去一些重工業(yè)、高污染企業(yè)其實(shí)已經(jīng)往蘇北轉(zhuǎn)移，而留下一些輕工業(yè)基本也分布在新吳區(qū)。
新吳區(qū)被定義為“智慧新城”、“東方硅谷”，蘇南碩放機(jī)場(chǎng)就在新吳區(qū)，還擁有國(guó)家獲批的網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)、國(guó)家創(chuàng)新型園區(qū)、國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)等等。
新加坡工業(yè)園，日資、韓資、歐美、國(guó)資等各種類(lèi)型企業(yè)多達(dá)26000多家，有109家企業(yè)的總部就位于此，產(chǎn)業(yè)實(shí)力非常強(qiáng)。
目前新吳區(qū)的政務(wù)中心、金融商務(wù)中心及科技創(chuàng)新中心是在太科園，所以太科園是可以重點(diǎn)關(guān)注的，目前太科園的整體均價(jià)也在2.5萬(wàn)左右，但新房不多。
此外，新吳區(qū)有些靠近梁溪區(qū)的板塊，因?yàn)殡x傳統(tǒng)中心比較近，加上整體配套完善，會(huì)吸納一部分的剛需外溢，比如江溪板塊，剛需也可以關(guān)注。
最后結(jié)合無(wú)錫考察，先給大家總結(jié)無(wú)錫本地市場(chǎng)的一些基本面：
1、無(wú)錫的CBD、城市新中心毫無(wú)疑問(wèn)在經(jīng)開(kāi)區(qū)，這也是無(wú)錫未來(lái)的天花板所在，目前房?jī)r(jià)均價(jià)是3.5萬(wàn)，但隨著土拍節(jié)奏，19500元的樓面價(jià)，未來(lái)入市會(huì)是一個(gè)4萬(wàn)左右，但這還不是經(jīng)開(kāi)的天花板價(jià)格。
經(jīng)開(kāi)作為無(wú)錫的CBD所在，價(jià)差和周邊板塊其實(shí)還沒(méi)有拉得很大，一般來(lái)說(shuō)，核心區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是周邊的2-3倍，所以現(xiàn)在的經(jīng)開(kāi)很明顯還沒(méi)有發(fā)展成熟，這就是向上爬的空間所在。
2、無(wú)錫是點(diǎn)狀鋪開(kāi)的發(fā)展模式，經(jīng)開(kāi)都沒(méi)搞好，就開(kāi)始搞其他新城，這是個(gè)不太良好的發(fā)展模式，四處開(kāi)花，沒(méi)有集中精力搞好一個(gè)板塊，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)扁平化的一個(gè)問(wèn)題。
不如蘇州，集中精力搞好工業(yè)園區(qū)，他不僅是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)，還會(huì)是城市向外展示的基本面，這是城市形象的問(wèn)題。
3、無(wú)錫本地市場(chǎng)會(huì)有地緣傾向，也有新房癌，加上無(wú)錫本身供應(yīng)不算少，所以整體市場(chǎng)沒(méi)有非常火爆，但因?yàn)橐粓?chǎng)土拍，其實(shí)市場(chǎng)熱度有有所回歸的，我?guī)缀踉谒许?xiàng)目都聽(tīng)到銷(xiāo)售介紹近期土拍，確實(shí)面粉貴了，面包會(huì)隨著貴。
4、無(wú)錫本地的購(gòu)買(mǎi)力還是比較強(qiáng)勁的，江浙地區(qū)藏富于民這是大家都知道額，無(wú)錫人均GDP全國(guó)第一，加上本身無(wú)錫民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也強(qiáng)，收入水平其實(shí)不低，匹配當(dāng)下的房?jī)r(jià)，無(wú)錫房?jī)r(jià)收入比9.5，低于全國(guó)人均水平。
5、傳統(tǒng)中心區(qū)是由北塘、崇安、南長(zhǎng)合并成現(xiàn)在的梁溪區(qū)，目前的地標(biāo)就在恒隆廣場(chǎng)，傳統(tǒng)中心區(qū)沒(méi)有多少地塊開(kāi)發(fā)，一般是有地緣情節(jié)的無(wú)錫本地人會(huì)選擇在這里，均價(jià)也在3-3.2萬(wàn)左右，買(mǎi)這里基本就是為了學(xué)校和配套成熟。
南長(zhǎng)是梁溪的南部，經(jīng)開(kāi)的北部，以后等經(jīng)開(kāi)發(fā)展成熟，或許會(huì)有一波利好，但時(shí)間較長(zhǎng)，畢竟價(jià)差還不算大，如果有2萬(wàn)多的品質(zhì)項(xiàng)目可以重點(diǎn)關(guān)注。
以上是無(wú)錫的基本面，有好也有問(wèn)題，但就無(wú)錫城市而言，絕對(duì)是有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/span>
入手無(wú)錫，我先給幾點(diǎn)建議：
1、錢(qián)夠得著，當(dāng)然是最好的板塊，經(jīng)開(kāi)是首選，總價(jià)得備好300萬(wàn)以上。
2、錢(qián)差點(diǎn)，太科園和錫東新城可以是第二位的選擇，一個(gè)是有產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是有學(xué)校，畢竟說(shuō)錫東新城還有總部基地的規(guī)劃，加上高鐵站就在那，期待感還是比較強(qiáng)的。
3、第三梯隊(duì)，我建議就是天一新城還有錫西新城的錢(qián)橋板塊，價(jià)格2.2-2.4萬(wàn)，都靠近主城區(qū)，天一新城還有地鐵經(jīng)過(guò)，而且價(jià)格和核心區(qū)有一定價(jià)差，會(huì)有補(bǔ)齊空間。
無(wú)錫跑了幾天，最大的感覺(jué)就是“散”，但散歸散，不得不佩服，人家經(jīng)濟(jì)實(shí)力就擺在這，長(zhǎng)三角確實(shí)高手如云，買(mǎi)哪都不算差，但卻一定要選好板塊。
昨晚來(lái)蘇州了，17分鐘高鐵，坐下喝口水就到蘇州，有一說(shuō)一，今天跑了蘇州園區(qū)發(fā)現(xiàn)無(wú)錫確實(shí)和蘇州存在差距，無(wú)錫努力的空間還很大。
這幾天還會(huì)在蘇州考察，后續(xù)會(huì)有文章，看大家關(guān)注蘇州哪里，也可以給我們留言，還打算去昆山走一波，有關(guān)注昆山的分析，也可以評(píng)論區(qū)給我們留言。
今天中午吃了蘇幫菜，松鼠桂魚(yú)、響油鱔糊真是一絕，味道很好，這幾天繼續(xù)考察，同時(shí)也會(huì)繼續(xù)挖掘蘇州美食，趁機(jī)會(huì)也感受一下蘇州的雅致。
另外，今年李老師我精心錄制的視頻課《買(mǎi)房賺錢(qián)必修課》已經(jīng)在最新上線了，5大篇幅25節(jié)硬核干貨課，10萬(wàn)字逐字稿，10多年房產(chǎn)投資路上遇到的幾乎所有你能想到的問(wèn)題，或者你想不到我都替你想好的問(wèn)題，都在這門(mén)《買(mǎi)房賺錢(qián)必修課》里面找到答案。毫不客氣地說(shuō)，這門(mén)課對(duì)于買(mǎi)房小白或者想要學(xué)習(xí)房產(chǎn)投資的朋友來(lái)說(shuō)，是一本干貨滿滿的“購(gòu)房圣經(jīng)”，我的嘔心瀝血之作。
只要你認(rèn)真學(xué)習(xí)一遍，買(mǎi)房路上99%的坑你都可以避免，如果你還能多看上幾遍，買(mǎi)房或者買(mǎi)對(duì)房這件事，對(duì)你來(lái)說(shuō)就是小事，因?yàn)槟阏嬲靼啄切┵I(mǎi)房賺錢(qián)的背后邏輯是什么。
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